TJGO declara quitado financiamento habitacional que, ao final do contrato, teve cobrança de saldo residual de mais de R$ 360 mil

Wanessa Rodrigues

O Tribunal de Justiça de Goiás (TJGO) declarou quitado o financiamento habitacional sem cobertura do Fundo de Compensação de Variação Salarial (FCVS), de uma mulher que pagou todas as prestações do imóvel, mas que, ao final do contrato, teve saldo residual cobrado pelo Banco Itaú. A cobrança, no valor de mais de R$ 368 mil, foi feita com base em cláusula contratual que responsabiliza o mutuário pelo pagamento de eventual débito residual. Porém, os magistrados consideraram a onerosidade excessiva do contrato e abusividade na cobrança.

A decisão é da Segunda Turma Julgadora da Sexta Câmara Cível do TJGO. Os magistrados seguiram voto do relator, desembargador Fausto Moreira Diniz, que manteve sentença de primeiro grau dada pelo juiz Ricardo Teixeira Lemos, da 7ª Vara Cível de Goiânia. A instituição financeira foi condenada, ainda, a pagamento de indenização por danos morais no valor de R$ 20 mil.

A proprietária do imóvel, a advogada Monoela Gonçalves, que advogou em causa própria, relatou na ação que, em maio de 1988, celebrou junto à instituição financeira contrato de financiamento, regido pelo Sistema Financeiro de Habitação, para aquisição do referido apartamento. O pagamento era em 288 prestações, que foram todas quitadas. Porém, diz que o banco se recusou a entregar o termo de liberação de hipoteca, sob o argumento de que existe um saldo devedor residual, com o qual a dona do apartamento não concorda.

Fundamenta que o agente financeiro não procedeu as revisões obrigatórias e repactuações de resíduo de saldo devedor, sendo que as 288 parcelas mensais cobradas pelo banco foram suficientes para quitar o débito.

Em sua defesa, o banco esclarece que, no contrato, foi pactuado que a correção das prestações seria feita pelo reajuste da categoria profissional da compradora do imóvel. E que ela é responsável pelo pagamento do saldo residual, apurado em função da diferença de correção das prestações, no valor de R$368.973,31 – a ser pago em 144 parcelas de R$4.221,43. Disse, ainda, que não há qualquer previsão de cobertura do débito residual com recursos do Fundo de Compensação de Variações Salariais (FCVS).

Assim como o juiz de primeiro grau, o relator do recurso no TJGO disse em seu voto que o ato de responsabilizar os mutuários de pagar eventual saldo residual referente a contrato de compra e venda de imóvel, mostra-se abusivo e desarrazoado. Além disso, que é contrário aos princípios da equidade e da boa-fé objetiva sempre presente, mesmo que implicitamente, em nosso ordenamento jurídico, inclusive na Constituição Federal.

O desembargador disse que, embora inaplicável ao contrato em tela o Código de Defesa do Consumidor CDC, vez que o ajuste fora pactuado anteriormente à vigência do referido Diploma Legal, não se pode perder de vista que o ordenamento jurídico brasileiro, inclusive, a Constituição Federal, traz preceitos legais que dão proteção ao consumidor. Evitando, conforme ressalta, abusividades como a evidenciada na cobrança do referido saldo residual.

Ou seja, não é porque há no instrumento contratual cláusula imputando o pagamento do referido saldo por parte do contratante que isto deve prevalecer. Isso porque, conforme o magistrado, na situação em discussão evidencia a honradez da financiante quanto ao pagamento integral do contrato, não sendo justo atribuir-lhe obrigação além desta.

“Seria o mesmo que dizer, pagou mas não terá a propriedade do que se comprou. E, por outro lado, aceitar que se concretize a cobrança deste saldo por parte da casa bancária seria dar azo ao enriquecimento sem causa já que recebera o que foi ajustado no tempo e modo pactuado”, completou o desembargador.