O locador vendeu o imóvel onde resido sem me avisar. O que devo fazer como locatário?

Estou morando, há um ano, num apartamento, cujo contrato venceu no dia 15 de novembro, sendo feito outro, para mais um ano. A proprietária decidiu vender de última hora o mesmo, ou seja, me pegou de surpresa. Tenho um bebê de 8 meses e preciso saber quanto tempo terei, por lei, para achar outro imóvel. Gostaria de saber, também, quanto ela deverá me pagar de multa por estar rescindindo antes do prazo?

Maria Mércia Amorim, de Anápolis (GO)

O locatário (inquilino) de imóvel urbano tem a preferência para aquisição da casa, apartamento ou outro tipo de construção a ele alugado, em igualdade de condições com terceiros, nos termos do que dispõe o artigo 27 da Lei 8245/9, a Lei do inquilinato.

Nesse sentido, a Lei do Inquilinato determina que se o locador (ou seja, o proprietário) pretende vender o imóvel, ele deverá previamente oferecê-lo ao locatário para que este exerça, ou não, o seu direito de preferência na aquisição do imóvel. Essa comunicação deve ser feita por escrito e com a comprovação de conhecimento dos seus termos. Além disso, deve incluir todas as informações sobre as condições da venda, isto é, preço, forma de pagamento, existência ou não de ônus sobre o imóvel, bem como horário e local em que poderá o locatário examinar toda essa documentação.

Recebida a mencionada comunicação, e pretendendo o locatário exercer o direito de preferência, deverá manifestar a sua aceitação de forma clara, no prazo de trinta dias.

Se o locatário manifestar a aceitação da proposta para compra e, depois, o proprietário desistir do negócio, o artigo 29 prevê que ele (proprietário) deve assumir a responsabilidade pelos prejuízos eventualmente provocados, inclusive sobre lucros cessantes.

Ainda que não expresso pela lei, parece-me que o mesmo direito terá o proprietário do imóvel no caso de o inquilino, após manifestar a sua aceitação quanto ao direito de preferência, não prosseguir com a conclusão da compra.

Devo ressalvar que o direito de preferência não alcança as seguintes situações: perda ou venda da propriedade por decisão judicial, permuta, doação e integração do bem ao capital social de empresa.

Se o locador proceder à venda do imóvel sem o oferecer previamente ao inquilino, é possível tomar duas providências:

-pleitear perdas e danos junto ao locador, ou

-depositar o preço e demais despesas do ato de transferência com o objetivo de haver para si o imóvel, desde que o faça dentro do prazo de seis meses a contar do registro do ato no cartório de imóveis.

Nesta hipótese, o contrato de locação deverá estar averbado junto à matrícula pelo menos 30 dias antes do registro da alienação.
 

Vale notar que o parágrafo único do artigo 33 da Lei do Inquilinato (Lei 8245/91) impõe que o contrato de locação que se pretende averbar junto à matrícula do imóvel deverá estar subscrito por duas testemunhas.

Se o imóvel for alienado (no sentido de ter sua propriedade transferida para um terceiro) durante a locação, o artigo 8º da Lei 8245/91 autoriza o adquirente a denunciar a locação, concedendo ao inquilino que habita o imóvel o prazo de 90 dias para desocupá-lo. Essa denúncia deve ser feita pelo comprador dentro do prazo de 90 dias a contar do registro do imóvel, sob o risco de assumir a locação e, assim, não poder entrar no seu bem.

Por fim, cabe observar que o inquilino pode fazer prevalecer a locação do imóvel vendido a terceiro se preencher duas condições:

– no contrato de locação deve estar previsto o que se denomina “cláusula de vigência”, ou seja, a cláusula que garante ao locatário o direito de permanecer no imóvel durante todo o prazo contratado, ainda que o imóvel seja alienado a terceiro.

– que o contrato de locação esteja averbado no registro de imóvel.

Dúvida respondida pelo advogado Altair Morais Miranda.