Wanessa Rodrigues
Trocar o aluguel por um imóvel próprio está entre os principais sonhos do brasileiro, mas nem sempre atingir esse desejo é tarefa fácil. No meio desse caminho, podem surgir problemas que atrasam a aquisição do bem. Uma prática bastante usual e que, à primeira vista, passa sem importância pelos consumidores é a existência de garantia hipotecária na matrícula do imóvel, geralmente em apartamentos “na planta”. Mas o que fazer quando existe hipoteca firmada entre a construtora e o banco?
Especialista em Direito Imobiliário, o advogado Eduardo Borges Sávio, do escritório Rocha, Sávio e Macedo Advogados Associados, explica que a referida hipoteca, na maioria das vezes, é constituída como garantia num contrato de mútuo (empréstimo) feito entre a incorporadora ou construtora e uma instituição financeira. Conforme diz, o empréstimo tem a finalidade de captar recursos para viabilizar o projeto, já que ainda está em fase inicial e não conta com visibilidade no mercado.
A instituição financeira, antes de conceder o crédito, exige da incorporadora uma garantia para que o valor seja liberado. É usual que a empreendedora dê em garantia as futuras unidades autônomas (apartamentos) que serão comercializadas, sob a justificativa de que, a medida em que as vendas forem concluídas junto aos consumidores, será dada baixa na garantia (hipoteca) para entrega do imóvel.
Porém, em alguns casos, quando o consumidor se dirige ao Cartório de Registro de Imóveis para fazer o registro da Escritura Pública de Venda e Compra do seu apartamento, se depara com a desagradável surpresa de ainda constar da matrícula a hipoteca firmada entre a incorporadora e a instituição financeira.⠀
Orientação
Sávio ressalta que, para que o consumidor possa se precaver, sempre que se interessar por determinado empreendimento, deve procurar o Cartório de Registro de Imóveis onde está registrado o empreendimento para consultar o memorial de incorporação e a Certidão de Matrícula. Os documentos apontarão a existência da hipoteca desde o início da obra, caso haja.
O especialista destaca que a existência da garantia hipotecária na matrícula do imóvel não impede que seja lavrada a escritura pública de venda e compra entre a construtora e o consumidor. Da mesma forma, essa escritura será registrada, transmitindo ao adquirente, em caso de quitação integral do preço, a propriedade do imóvel.
“Contudo, caso a incorporadora não faça a quitação da quantia relativa à hipoteca da unidade junto à instituição financeira, o ônus continuará averbado às margens da matrícula mesmo que o proprietário agora seja o consumidor”, salienta Sávio.
A hipoteca constituída entre a incorporadora e a instituição financeira permanecerá na matrícula do imóvel até que seja feita a quitação do empréstimo e o banco solicite ao cartório a baixa da hipoteca; tenha vencido o prazo estipulado para pagamento da dívida e o banco não execute a garantia em prazo hábil; ou seja determinada judicialmente a retirada da hipoteca do imóvel adquirido e pago pelo consumidor.
Neste último caso, será necessário que o consumidor apresente ação judicial específica com o propósito de ordenar o cancelamento da hipoteca, tendo como fundamento o entendimento da Súmula 308 do Superior Tribunal de Justiça (STJ). A norma estipula que a hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel. ⠀
Ainda que o consumidor faça a aquisição do imóvel à vista, conforme observa o advogado, poderá permanecer na matrícula a anotação da hipoteca constituída anteriormente. O ato espontâneo de cancelamento da garantia hipotecária dependerá de solicitação do banco (titular da garantia) ou da incorporadora que, mediante prova de quitação do empréstimo, poderá solicitar a baixa.
Sávio recomenda ao consumidor sempre consultar um advogado especialista no mercado imobiliário antes da aquisição de qualquer imóvel.
