A retomada do imóvel locado e a empresa em recuperação judicial

Muitas empresas não dispõem de imóvel próprio para se estabelecerem. Daí, a necessária locação de um imóvel para o desenvolvimento da sua atividade. Mas, quando essa empresa que loca imóvel de terceiro entra em recuperação judicial e infringe as regras contratuais da respectiva locação, como fica a sua situação frente ao seu locador, se este, por exemplo, requer o respectivo despejo, em juízo outro que não o da recuperação judicial? Estaria a recuperanda protegida pelas disposições da Lei 11.101/05, como a suspensão de todas as ações e execuções pelo prazo de 180 (cento e oitenta) dias previstas no artigo 6º, § 4º, ou mesmo por ser o imóvel um bem necessário à continuidade de sua atividade, conforme a parte final do § 3º, do art. 49 todos da Lei 11.101/05? E o juízo competente, qual seria? O da RJ ou aquele onde corre a ação de despejo?

Questões dessa  natureza são comuns para decisões do STJ, a última instância para se conhecer e julgar sobre leis infraconstitucionais, sempre decorrentes de Conflitos de Competência. Neste caso concreto que vamos analisar, o Conflito foi Positivo, ou seja, aquele onde ambos os juízos se julgam competentes para decidir a questão. Estamos tratando do Conflito de Competência nº 122.440 – SP, onde o Relator, Ministro Raul Araújo,  em abordagem profunda do tema, resolveu a questão, que teve a seguinte Ementa: “CONFLITO POSITIVO DE COMPETÊNCIA. RECUPERAÇÃO JUDICIAL. LOCAÇÃO. AÇÃO DE DESPEJO. SUJEIÇÃO AO JUÍZO NATURAL. 1. Em ação de despejo movida pelo proprietário locador, a retomada da posse direta do imóvel locado à sociedade empresária em recuperação judicial, com base nas previsões da lei específica (a Lei do Inquilinato n. 8.245/91), não se submete à competência do Juízo universal da recuperação. 2. O credor proprietário de imóvel, quanto à retomada do bem, não está sujeito aos efeitos da recuperação judicial (Lei 11.101/2005, art. 49, § 3º). 3. Conflito de competência não conhecido. (CC 122.440/SP, Rel. Ministro RAUL ARAÚJO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 14/08/2014, DJe 15/10/2014)”.

As indagações feitas no início destes estudos nos foram todas respondidas pelo ínclito Ministro em sua Ementa. Todavia, prossegue ele em seu voto justificando com profundidade o seu pensamento, ou melhor, o pensamento do legislador, dizendo que, “com efeito, é possível a retomada, pelo locador, da posse direta de imóvel locado à sociedade em recuperação judicial, com base nas previsões de lei específica, a Lei do Inquilinato n. 8.245/91, mediante a propositura de ação de despejo. A Lei da Recuperação Judicial não prevê exceção que ampare a locatária que tenha obtido o deferimento de recuperação judicial, vaticinando, ao contrário, que o credor proprietário de bem imóvel não se submete aos efeitos da recuperação judicial. Confira-se, a  propósito, a redação do art. 49, § 3º, da Lei 11.101/2005: ‘Art. 49. Estão sujeitos à recuperação judicial todos os créditos existentes na data do pedido, ainda que não vencidos. (…) § 3o Tratando-se de credor titular da posição de proprietário fiduciário de bens móveis ou imóveis, de arrendador mercantil, de proprietário ou promitente de imóvel cujos respectivos contratos contenham cláusula de irrevogabilidade ou irretratabilidade, inclusive em incorporações imobiliárias, ou de proprietário em contrato de venda com reserva de domínio, seu crédito não se submeterá aos efeitos da recuperação judicial e prevalecerão os direitos de propriedade sobre a coisa e as condições contratuais, observada a legislação respectiva, não se permitindo, contudo, durante o prazo de suspensão a que se refere o § 4o do art. 6o desta Lei, a venda ou a retirada do estabelecimento do devedor dos bens de capital essenciais a sua atividade empresarial’. (os grifos constam do original).

Todavia, o estabelecimento onde se encontra estabelecido a recuperanda é um bem essencial à continuidade da sua atividade, podemos assim pensar. Daí, a lógica conclusão de que a parte final do acima citado e transcrito § 3º, do Art. 49, da Lei 11.101/05  (“…não se permitindo, contudo,  durante o prazo de suspensão a que se refere o § 4o do art. 6o desta Lei, a venda ou a retirada do estabelecimento do devedor dos bens de capital essenciais a sua atividade empresarial”). Mas o STJ, pelo seu digno Relator deste Conflito de Competência nº 122.440 – SP, Ministro Raul Araújo, julga que: “… Ademais, tratando-se de credor da posição de proprietário, prevalecem os direitos de propriedade sobre a coisa, sendo inaplicável à hipótese de despejo a exceção prevista no § 3º, in fine, do art. 49, da Lei 11.101/05 acima transcrito, pois, no despejo, regido por legislação especial, tem-se a retomada do imóvel locado e não se trata de venda ou mera retirada do estabelecimento do devedor de bem essencial à sua atividade empresarial”.

A questão, portanto, trata-se de retomada do imóvel, não sendo aplicável ao caso os dispositivos da Lei 11.101/05.

*Renaldo Limiro é advogado especialista em recuperação judicial. Autor das obras A Recuperação Judicial Comentada Artigo por Artigo, Ed. Delrey; A Recuperação Judicial, a Nova Lei.., AB Editora; e, Manual do Supersimples, com Alexandre Limiro, Ed. Juruá. É membro da ACAD – Academia Goiana de Direito e da TMA Brasil. É atual vice-presidente da Acieg. Mantém o site www.recuperacaojudiciallimiro.com.br