Wanessa Rodrigues
A 1ª Turma Recursal dos Juizados Especiais confirmou sentença de primeiro grau que proibiu a cobrança de ITU e IPTU antes da entrega de loteamento. Os magistrados seguiram voto do relator, juiz Wild Afonso Ogawa. Em seu voto, ele observou que o comprador em questão não tem a posse do imóvel, assim é incabível a transmissão da obrigação de pagamento dos referidos tributos.
O advogado Sérgio Merola, do escritório Bambirra Merola e Andrade Advogados, explica na inicial do pedido que, em setembro de 2019, o consumidor firmou com uma incorporadora contrato de compromisso de compra e venda de um terreno urbano em Senador Canedo. Ponderara que o comprador foi obrigado a pagar o ITU desde a assinatura do contrato, de forma abusiva. E que, apesar de manter contato com a empreendedora, tentando resolver a situação, fora ignorado, restando procurar a tutela jurisdicional.
A incorporadora do loteamento alegou que o pagamento do ITU está previsto em cláusula contratual. Sendo reconhecida pelo consumidor, que assinou contrato de livre e espontânea vontade, sem abusividade. Disse que o contrato é de alienação fiduciária, ou seja, houve compra e venda definitiva, com transferência de posse. Dessa maneira, por ser o efetivo proprietário do imóvel, deve arcar com o pagamento de seus tributos. Além disso, ser o imóvel regido pela Lei de Loteamentos e não pela Lei de Incorporação Imobiliária.
Contudo, em primeiro grau, o juiz considerou que a transferência da obrigação de pagamento do ITU só se dá/dará com a imissão da promovente. Além disso, declarou a abusividade e consequente nulidade da cláusula contratual que prevê o pagamento dos tributos.
Cobrança de ITU e IPTU
Ao analisar o recurso, o relator salientou que a Lei nº 9.514/1997, que dispõe sobre o Sistema Financeiro Imobiliário, prevê que a obrigação de pagamento dos impostos, taxas e contribuições condominiais só é do devedor fiduciante após a posse. Assim, salientou que a referida cláusula do contrato afigura ser abusiva e iníqua. Isso justamente por contrariar a norma em questão, bem como o CDC, ao colocar o promitente vendedor em vantagem excessiva perante o promitente comprador.
Além disso, o magistrado observou que os tribunais pátrios, recorrentemente, afastam a incidência da cláusula contratual que transfere aos compradores a responsabilidade pela quitação de tributo antes de encontrar-se na posse do imóvel. “Tanto que, em diversas oportunidades, só se tem determinado a mudança da responsabilidade, após o registro no Cartório de Imóveis”, salientou.
Em sua decisão, o juiz relator disse que a posse do promitente comprador não ocorreu, pois não chegou ainda o termo final, a entrega do empreendimento não foi comprovada e o registro do terreno não fora demonstrado. Além disso, o consumidor não detém posse e nem propriedade do imóvel e as benfeitorias e infraestrutura do condomínio do terreno não foram concluídas. Assim, completou que, inexistente a imissão na posse é incabível a transmissão da obrigação de pagamento do ITU/IPTU.
