Não é de hoje que os cidadãos e, por consequência, o próprio Estado, têm percebido que as complexidades sociais, principalmente as reveladas nos aglomerados urbanos, que necessitam bastante mais que arranjos típicos do direito administrativo oitocentista.
A heterogeneidade das relações sociais, as demandas urbanas, o crescente nível de exigência dos cidadãos que encontra tutela na Constituição da República e em normas infraconstitucionais apresenta aos administradores desafios que escapam à expertise interna dos quadros administrativos.
Por tal razão, o Estado, cada vez mais recorrentemente, busca no mercado o conhecimento, a técnica e a qualificação que lhe falta.
Em matéria urbanística, a ferramenta denominada “concessão urbanística” pode se revelar bastante adequada quando se pretende executar projetos de urbanização e reurbanização de áreas urbanas degradadas.
Esse mecanismo permite que o município conceda a execução de intervenções urbanas à operadores do mercado urbanístico às suas expensas e responsabilidades.
Como ocorre na lei de concessões urbanísticas do município de São Paulo, o particular escolhido para a operação urbanística executará projetos de reurbanização ou urbanização, inclusive loteando, reloteando, demolindo, reconstruindo e incorporando conjuntos de edifícios para a implantação do projeto.
As intervenções necessárias no tecido urbano é custeada pela exploração pelo concessionário de terrenos e edifícios que, pelo projeto, estariam destinados a usos privados, para além da possibilidade de obtenção de renda com a exploração de espaços públicos nos termos fixados no edital.
A equação financeira e a alocação de risco considera inclusive o fato de ser inerente às concessões urbanísticas a possibilidade de o operador privado poder efetuar desapropriações que seriam indenizadas pelo próprio concessionário.
Para além disso, afigura-se possível arranjos contratuais, especialmente por SPEs, em que os moradores, proprietários ou titulares de quaisquer outros direitos imobiliários na área do projeto participem da operação urbanística como sócio quotista, ingressando na posição de terreneiro.
As possibilidades de projeto – gestados pela administração ou não -, de mecanismos internos à concessão e de arranjos contratuais são inúmeros e melhores coordenados sob o ponto de vista do mercado sob a regência administrativa.
Talvez seja tempo de termos em Goiânia e em seu entorno leis prevendo as concessões urbanísticas e possibilitando atuações mais ágeis na malha urbana.
*Carlos Vinícius Alves Ribeiro, Professor de Direito do Estado e Direito Urbanístico na UFG, Professor de Direito Administrativo na ESA, Mestre e Doutorando em Direito do Estado pela USP, membro do CEDAU (Centro de Estudos de Direito Administrativo, Ambiental e Urbanístico) e Promotor de Justiça em Goiás
