Wanessa Rodrigues
A crise econômica no Brasil tem dificultado a obtenção da casa própria e, com isso, o interesse pelo aluguel tem crescido nos últimos meses. Levantamento feito pelo portal especializado Zap Imóveis mostra, por exemplo, que aumentaram significativamente as buscas por imóveis alugados – do total de buscas, 61% são para aluguel. Por isso, inquilinos e locadores precisam ficar atentos às mudanças na Lei do Inquilinato, principalmente as trazidas pelo Novo Código de Processo Civil (NCPC), que gera alterações, por exemplo, em ações de despejo.
A da Lei 8.245/91, mais conhecida como Lei do Inquilinato, é que regula o mercado de aluguéis residenciais e comerciais em todo país. Desde sua criação, a lei sofreu várias alterações que trazem influências diretas no dia a dia de locadores e inquilinos. A Lei nº 12.112/2009, que entrou em vigor em 2010, por exemplo, trouxe uma ampla reformulação na lei original. Agora, o NCPC trouxe outras mudanças na relação entre inquilinos e donos de imóveis.
O NCPC apresenta novidades nos procedimentos para ações de despejo, consignação, renovatória e revisional previstas na Lei do Inquilinato. O especialista em Direito Imobiliário Leonardo Martins Magalhães, do escritório Fonseca, Mauro, Monteiro e Advogados Associados S/S, explica que, dentre as mudanças, há possibilidades das partes chegarem a um acordo de forma mais rápida e sem qualquer comando judicial sobre a matéria posta em discussão por meio da ação inicial e também, sobre o despejo de forma liminar, após preenchidos os requisitos legais.
Conforme o advgado, as alterações, mesmo de forma tímida, trouxeram um pouco mais de segurança jurídica para as partes do contrato, inclusive com a possibilidade da mediação por meio das Cortes de Arbitragem, além de poderem detalhar o melhor procedimento para deliberação dos termos dos seus contratos como forma de melhor atender aos seus interesses. Na verdade, conforme Magalhães, o NCPC trouxe ferramentas de incentivo para a composição amigável dos conflitos em forma de conciliação, tornando o processo mais célere e desafogando o gabinete dos magistrados para assuntos mais complexos.
O NCPC, explica o especialista, alterou a nomenclatura e o conteúdo dos chamados “pedidos limares”, passando agora a chamá-los de “pedidos de tutelas provisórias”, sendo divididos em tutelas de urgência (demonstrar além do fato de possuir o direito deve demonstrar a urgência) e tutelas de evidência (demonstrar além de possuir o direito, possui a certeza e a exigibilidade).
Entretanto, o despejo permanece como única forma do proprietário reaver a posse do imóvel do inquilino que descumpre as regras contratuais. Assim, se o inquilino deixar de pagar o aluguel avençado por meio de contrato, é demonstrado motivo para que o locador tenha seu imóvel de volta pelo pedido de tutela de evidência em ação de despejo.
Orientação
Antes de firmar contrato de locação, o especialista sugere às partes que solicitem aos seus advogados de confiança o estudo técnico de todas cláusulas e de interesses descritos no contrato inclusive, com a liberdade de estabelecerem todas as regras para resolução dos termos para, caso exista qualquer discussão futura dos termos do contrato. “Precaução e segurança dos interesses devem ser observados e contemplados antes da contratação”, diz.
Acordo
Apesar de o novo Código de Processo Civil prever a audiência de conciliação como etapa obrigatória do processo, e maio deste ano, o juízo da 5ª Vara Cível do Tribunal de Justiça de São Paulo entendeu que não é necessário tentar promover o acordo entre as partes em um processo de despejo. Isso porque, de acordo com a decisão, o NCPC pode deixar o processo mais lento. Em sua fundamentação, o juiz levou em consideração as ponderações do advogado que atuou no processo, para quem a Lei do Inquilinato estabelece um processo mais rápido: seja com pagamento dos alugueis atrasados ou com o início da contagem de prazo para o despejo.
