Negocie o débito e evite que o imóvel dado em garantia fiduciária vá a leilão, aconselha especialista

É comum, nos anúncios de leilões judiciais e extrajudiciais de imóveis, encontrarmos ofertas de imóveis a 60% do valor do mercado. Enquanto para quem compra o bem em leilão o negócio pode ser muito interessante, para o devedor que não conseguiu cumprir com os pagamentos de financiamento cujo imóvel foi dado como garantia, em geral existe uma enorme perda. “Além de ficar sem o imóvel, o devedor ainda pode continuar com dívidas, devido às condições acordadas em contrato, multas e juros de mora, despesas com advogados e outras”, detalha Cidinaldo Boschini, diretor da Cronos Capital e especialista em ativos estressados.

O grande problema é que nem sempre dá para prever as dificuldades financeiras, como por exemplo o cenário trazido pela crise econômica gerada com a pandemia do novo Coronavírus, que aumentou em 20,9% o número de desempregados de maio para julho de 2020, segundo dados divulgados do Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE). De acordo com o levantamento, o País encerrou o mês de julho com 12,2 milhões de desempregados, cerca de 2,1 milhões a mais que o registrado em maio, quando somavam, aproximadamente, 10,1 milhões de pessoas. O Instituto noticiou também que 716 mil empresas fecharam as portas com impacto da Covid-19. Não por acaso, no mesmo momento a Associação de Leiloaria Oficial do Brasil, apontou um incremento de 25% nos leilões.

Esse mercado que vem se mostrado movimentado, principalmente por causa da evolução tecnológica que popularizou os leilões on-line e o surgimento de empresas especializadas nesse trabalho. O Banco do Brasil, por exemplo, que possui 4 mil imóveis retidos, contratou recentemente uma empresa especializada para operacionalizar os leilões. Levantamento de 2019 da ReSale, plataforma especializada na venda desses imóveis mostram que os cinco maiores bancos do País, Caixa, Banco do Brasil, Bradesco, Itaú Unibanco e Santander — detém entre 90 mil e cem mil imóveis retomados em pagamento a dívidas. A Caixa, sozinha, estava com 61% do total, com R$ 11 bilhões. No fim de 2018, o banco estatal somou perto de 63 mil imóveis na carteira. Eles estavam avaliados em R$ 11,5 bilhões.

Desde 1997 os bancos podem utilizar o bem como garantia do cumprimento do financiamento em duas modalidades: Alienação Fiduciária e a Garantia Hipotecária. A autonomia da instituição em ter o direito de leiloar o imóvel é a grande diferença entre as duas modalidades. A Alienação Fiduciária tem como base uma tramitação em cartório, que notifica a dívida e em um curto prazo o banco já pode colocar o imóvel em leilão, considerando que tem direito de propriedade do bem, enquanto o fiduciante tem apenas a posse. Já na Garantia Hipotecária o desenrolar acontece via judiciário através um processo de execução, neste caso, sem prazo para desfecho previsível. Mas ambas podem resultar na perda do imóvel dado em garantia.

Cidinaldo explica que o ideal é que, ao perceber que existe o risco de não cumprir com as parcelas vindouras, é importante procurar um profissional ou empresa especializada para fazer uma negociação e readequar a capacidade de pagamento. “O que as pessoas normalmente não têm conhecimento, é que o leilão do imóvel pode não resolver o problema do endividamento. Vale ressaltar que o leilão é um bom negócio para quem está comprando, e não para quem perdeu o bem”. Por isso é importante lembrar que existe também outras opções para resolver o problema da dívida, como acionar empresas especializadas em ativos estressados. “Elas têm capacidade financeira e conhecimento de mercado que podem ajudar a resolver o problema do devedor e do credor”, pontua Cidinaldo.