Jéssica Cristina Coutinho Dias e Ísis Maria Batista Pereira Guimarães*
A recente Lei n. 14.833/24 surge, entre outros objetivos, como uma resposta legislativa às demandas contemporâneas do setor de construção civil, introduzindo uma mudança significativa no tratamento das obrigações contratuais pelos adquirentes, provavelmente, em consideração ao cenário jurídico enfrentado pelas construtoras, que se tornou diverso, complexo e caro, devido à série de responsabilidades, no qual estão sujeitas, especialmente no que tange à entrega, qualidade e segurança das edificações.
Fatalmente, vícios aparentes ou ocultos podem surgir, muitas vezes, sem culpa e responsabilidade das construtoras e incorporadoras, e a resolução dessas questões frequentemente envolve ações judiciais em massa em seu desfavor, visto que, antes da Lei n. 14.833/24, a conversão da tutela específica em perdas e danos (o “famoso” pedido de indenização) era uma medida muito comum e com consequências significativas, as quais impactavam negativamente o setor financeiro, empresarial e até mesmo a reputação da empresa.
À vista disso, a grande inovação trazida pela Lei n. 14.833/24 está na inclusão de um parágrafo único ao artigo 499 do Código de Processo Civil, cujo redação é a seguinte: “Nas hipóteses de responsabilidade contratual previstas nos arts. 441, 618 e 757 da Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002 (Código Civil), e de responsabilidade subsidiária e solidária, se requerida a conversão da obrigação em perdas e danos, o juiz concederá, primeiramente, a faculdade para o cumprimento da tutela específica.”.
Esse dispositivo confere ao Réu, no caso, as construtoras e incorporadoras, uma nova oportunidade de cumprir aquela tutela específica antes da conversão da obrigação em perdas e danos. Em outras palavras, mesmo diante de um pedido de indenização por parte do autor, o juiz deve permitir que as construtoras e incorporadoras realizem a entrega da obra ou do serviço conforme o contrato original, equilibrando assim o interesse das partes.
Com essa mudança legislativa, portanto, as construtoras e incorporadoras têm, agora, a chance de corrigir falhas e cumprir exatamente o que havia sido contratado inicialmente, de modo que, ao optar pelo cumprimento da tutela específica, evitam a penalização imediata em perdas e danos, além de representar uma economia significativa, uma vez que as indenizações por perdas e danos frequentemente excedem os custos originais de finalização da obra.
Desse modo, com a aplicação da Lei n. 14.833/24 na prática, além da economia financeira, evita-se o desgaste jurídico e a má publicidade associada a litígios prolongados, e possibilita que as incorporadoras e construtoras honrem com seus compromissos, otimizando a satisfação de seus clientes, de modo que todos se satisfaçam.
*Jéssica Cristina Coutinho Dias é advogada no GMPR Advogados, na área de Direito Civil, e pós-graduanda em Direito Civil, Processual Civil e Empresarial.
*Ísis Maria Batista Pereira Guimarães é estagiária no GMPR Advogados, na área de Direito Civil, e acadêmica de Direito na Pontifícia Universidade Católica de Goiás.
