Da Redação
Ordem de despejo é sempre um assunto delicado que envolve questões não só jurídicas, mas também pessoais. Nesse cenário, é preciso que tanto imobiliária quanto advogado estejam alinhados a fim de resolver o processo junto com proprietário e inquilino de forma que todas as partes estejam cientes de seus direitos e deveres.
O primeiro passo a ser tomado é a responsabilidade da imobiliária, que deve juntar toda a documentação, incluindo as custas, e enviar para o departamento jurídico.
“Normalmente as imobiliárias que têm parcerias e convênios ou possuem departamento jurídico próprio ou terceirizado oferecem assessoria jurídica sem custo para o proprietário. Mas as custas processuais o proprietário tem que pagar”, informa o advogado Marcus Novaes, especialista em recuperação de ativos e conhecido como Doutor Poupança por seu canal no YouTube.
Novaes explica que é importante que todas as informações estejam reunidas e sejam enviadas para o advogado logo no primeiro contato para que o trabalho seja melhor desenvolvido e rapidamente resolvido. “Junto com os valores referente a custa, ressaltando o que é, quanto é e para que serve cada uma”, aponta.
Além disso, conforme o profissional, hoje a maioria dos processos realizados no Brasil são digitais, feitos de forma eletrônica, o que agiliza o trabalho. “Feito o protocolo, ou seja, a distribuição inicial da ação de despejo, a imobiliária e advogado precisam acompanhar qual juiz que irá analisar todo o processo e na sequência dará o primeiro despacho e determinará a citação – primeira notificação oficial – do inquilino”, explica o advogado.
Ele ressalta que esse tipo de processo é público, ou seja, será gerado um número através do qual o cliente pode acompanhar o desenrolar pelo site do Tribunal de Justiça.
“A maioria dos escritórios de advocacia trabalham com um sistema próprio de administração de processos. Nós trabalhamos com um, fornecemos um login e uma senha para que o cliente possa analisar de forma menos burocrática o que está acontecendo”, destaca Novaes.
A partir do momento que o inquilino for avisado que está sofrendo um processo de despejo, ele tem 15 dias para fazer sua defesa. Nesse tempo, conforme a Lei do Inquilino, ele pode purgar a mora, ou seja, quitar todas as dívidas com todos os juros, correção e multa, incluindo os honorários do advogado, para extinguir o processo.
Se o oficial de Justiça não encontrar o imóvel ou o inquilino, Novaes esclarece que começa a correr um novo prazo para o proprietário se manifestar, onde pode ser solicitado uma diligência acompanhada, caso necessário.
“Na prática os prazos são um pouco diferentes. Primeiro porque se contam apenas dias úteis, segundo que o início do prazo conta da devolução do mandado do oficial de Justiça no processo e, ainda, muitas vezes a Justiça dá um tempo a mais para esperar algum pagamento ou informação do banco.
Depois da defesa, elenca o advogado, o juiz da causa dá uma sentença acatando ou não o pedido de despejo e condenando o locatário no pagamento dos débitos e, em caso positivo, necessariamente não determina um prazo para a desocupação voluntária, podendo determinar o despejo forçado.
“O grande problema é o tempo que pode levar entre a distribuição da ação e a sentença, e, além disso, existem cenários em que os prazos podem se estender ainda mais. Por exemplo, se o inquilino for uma escola, o despejo só pode ocorrer em férias. Se for hospital, também tem prazos diferentes, e etc.”, esclarece.
Após a sentença determinando o despejo, o locador e seu advogado devem iniciar um procedimento de execução, que corre dentro do mesmo processo, em que é nomeado um novo oficial de justiça para cumprir a ordem.
Quando não há nenhum tipo de garantia no contrato de locação, esses prazos e procedimentos mudam, pois é possível o Juiz deferir uma liminar, onde o locatário tem 15 dias após para pagar os débitos sob pena de despejo forçado. Nesse caso, se não é feito o pagamento, o despejo pode ser realizado antes mesmo da sentença, de forma coercitiva. “Tem juiz que determina que o próprio oficial de justiça que levar a intimação, fique com o mandado para que depois dos 15 dias ele mesmo faça o despejo”, comenta Novaes.
Importante frisar que na hora da efetivação do despejo, o autor deve fornecer tudo o que for necessário para o Oficial de Justiça cumpra a desocupação do imóvel, como por exemplo, chaveiro para arrombar a porta, transporte dos bens (se o inquilino não tiver), depositário particular (se o inquilino não tiver lugar para levar seus bens, lembrando quem, todas as despesas que o locador/proprietário tiver é incluída na dívida e cobrado no mesmo processo, juntamente os alugueres em atraso.
Para Novaes, existem também outras medidas que podem ajudar o processo. “Nós tentamos e buscamos fazer um acordo com o inquilino tão logo a ação de despejo é distribuída no fórum, porque dessa forma, eliminamos várias do processo como citação e reduzimos os desgastes e exposição das partes. O acordo é a melhor saída para ambos, locador e locatário, ainda mais se for dentro de uma cidade grande”, finaliza.
Cursos e palestras
O advogado informa que apesar do tema ser muito corriqueiro, tanto corretores e funcionários de departamentos de locação quanto os próprios locadores e proprietários têm muitas dificuldades em entender como funciona a ação de despejo, em especial, com a burocracia e morosidade, e assim, criou cursos e palestras sobre esse e outros temas ligados ao mercado imobiliário.
“De uma forma mais clara e sem termos técnicos, tenho conseguido instruir e esclarecer imobiliárias e proprietários acerca de procedimentos e questões jurídicas, buscando que todos aprendam com minhas experiências de quase 20 anos em que atuo no ramo imobiliário”, comenta o advogado.
A imobiliária Special Imóveis acredita que a qualificação de seus corretores e colaboradores é essencial em um mercado cada vez mais competitivo e que cursos como estes agregam valores aos serviços que prestam aos clientes. “Muitas vezes, os cursos e palestram viram grandes rodas de perguntas e respostas, em que são discutidos casos reais, fazendo com que o público presente aprenda com as dores dos nossos concorrentes e ainda tenha noções básicas em diversas áreas e não somente no mercado imobiliário”, acrescentou Waldirene Grecco, gerente de locação, que vem recebendo o advogado para treinamentos.