A 3ª Vara Cível de Aparecida de Goiânia rescindiu, por culpa das empresas vendedoras, um contrato de aquisição de imóvel no Residencial Jardins Lyon e determinou a devolução integral dos valores pagos pelos compradores. A sentença também fixou multa contratual inversa, restituição em dobro de taxas associativas e indenização de R$ 8 mil por danos morais.
A decisão foi proferida pela juíza Fabiana Federico Soares Dorta Pinheiro contra a FGR Jardins Gramados SPE Ltda. e a FGR Casas Jardins Marsalha/Lyon SPE Ltda. Os compradores foram representados pelos advogados Luiz Antonio Lorena, Carlos Eduardo Vinaud e Altievi Oliveira de Almeida, do escritório LVA Advocacia.
Os autores adquiriram, por meio de cessão de direitos firmada em maio de 2025, uma casa ainda em construção no Residencial Jardins Lyon. O prazo final para a entrega, já considerada a tolerância contratual de 180 dias, era 30 de setembro de 2025. O imóvel, contudo, não foi concluído até essa data.
Defesa da FGR
Em contestação, as empresas sustentaram que a ação de rescisão era inadequada porque o contrato continha pacto de alienação fiduciária. Segundo a defesa, o desfazimento deveria seguir o procedimento previsto na Lei nº 9.514/1997, com consolidação da propriedade em nome do credor e posterior leilão extrajudicial.
A FGR também defendeu a inaplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor e invocou o Tema Repetitivo 1.095 do Superior Tribunal de Justiça. Alegou que o pedido de rescisão formulado pelos compradores configuraria inadimplemento antecipado e atribuiu o atraso da obra aos efeitos da pandemia da Covid-19 sobre a cadeia de suprimentos e a disponibilidade de mão de obra.
As empresas ainda impugnaram os pedidos de indenização e defenderam a legalidade da taxa de cessão e das taxas associativas.
Alienação fiduciária não registrada
A magistrada rejeitou a tese de aplicação da Lei nº 9.514/1997. Conforme explicou, o entendimento firmado pelo STJ no Tema 1.095 pressupõe o inadimplemento do devedor fiduciante e o registro do contrato no Cartório de Registro de Imóveis.
No caso, a rescisão foi requerida em razão do atraso atribuído às próprias vendedoras. Além disso, o contrato com cláusula de alienação fiduciária não foi registrado na matrícula do imóvel. Sem o registro, segundo a sentença, a propriedade fiduciária não foi constituída e a relação permaneceu no campo obrigacional, sujeita às normas do Código de Defesa do Consumidor.
A juíza também afastou a justificativa relacionada à pandemia. A cessão de direitos foi celebrada em 2025, quando os efeitos da crise sanitária já eram conhecidos e deveriam ter sido considerados no planejamento da obra.
A sentença destacou que o atraso foi admitido pelas empresas em comunicações eletrônicas e reconheceu o inadimplemento contratual por culpa exclusiva das vendedoras.
Valores a serem restituídos
Com fundamento na Súmula 543 do STJ, a magistrada determinou a restituição integral de R$ 177.995,29 pagos pela aquisição do imóvel. A quantia inclui R$ 164.692,26 desembolsados como ágio na cessão de direitos e R$ 13.303,03 pagos diretamente à incorporadora.
Também deverá ser devolvida a taxa de cessão de R$ 8.800,31. Os valores serão corrigidos pelo Índice Nacional de Preços ao Consumidor (INPC) desde cada desembolso e acrescidos de juros de 1% ao mês a partir da citação.
As taxas associativas, cobradas antes da entrega das chaves, deverão ser restituídas em dobro, no total de R$ 9.205,72. Segundo a sentença, as despesas dessa natureza somente podem ser atribuídas ao comprador depois da imissão na posse. A juíza também afastou eventual cobrança de taxa de fruição, pois os adquirentes não chegaram a ocupar o imóvel.
Multa e danos morais
A FGR foi condenada, ainda, ao pagamento de multa contratual inversa correspondente a 10% do valor atualizado do contrato. A magistrada aplicou o Tema 971 do STJ, segundo o qual a cláusula penal prevista apenas contra o comprador pode ser invertida quando o inadimplemento é do vendedor.
A indenização por danos morais foi fixada em R$ 8 mil. Para a juíza, o atraso na entrega do imóvel residencial ultrapassou o mero descumprimento contratual ao frustrar a expectativa e o projeto de vida dos compradores.
A sentença também confirmou a tutela de urgência que havia suspendido a cobrança das parcelas vincendas e proibido a inclusão dos nomes dos compradores nos cadastros de inadimplentes. As condenações foram impostas solidariamente às duas empresas.
Processo nº 6033015-22.2025.8.09.0011.
