A 6ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça de Goiás (TJGO) considerou abusiva a cobrança de taxa correspondente a 2% do valor de um contrato imobiliário como condição para que o comprador transferisse os direitos aquisitivos a terceiro. Por unanimidade, o colegiado manteve a nulidade da cláusula e a restituição simples de R$ 8.026,02 ao adquirente.
O recurso foi relatado pelo desembargador Fernando Ribeiro Montefusco. A Câmara também manteve o pagamento de R$ 29.120,48 pelo atraso de 109 dias na entrega do imóvel e de R$ 5 mil por danos morais.
Segundo o relator, a transferência dos direitos decorrentes da promessa de compra e venda constitui direito do comprador. À construtora caberia apenas analisar a idoneidade financeira do novo adquirente.
Para o magistrado, a cobrança de percentual sobre o valor total do imóvel, como condição para a anuência à cessão, gera enriquecimento sem causa da incorporadora e coloca o consumidor em desvantagem exagerada.
O desembargador explicou que procedimentos como alteração cadastral, conferência de documentos e análise de crédito integram o risco da atividade empresarial. Por terem caráter rotineiro, os custos dessas atividades não poderiam ser repassados ao consumidor por meio de taxa calculada sobre o preço do imóvel.
O voto citou precedente do Superior Tribunal de Justiça (STJ) que reconheceu a abusividade da taxa de cessão quando o valor cobrado não guarda correspondência com serviço efetivamente prestado pela incorporadora.
Cessão dos direitos
Na ação, o adquirente, representado pelos advogados Artur Camapum e Andressa Batista Cardoso, do escritório Artur Camapum Advogados, informaram que o prazo contratual para a entrega do imóvel, já incluído o período de tolerância de 180 dias, terminava em 27 de dezembro de 2024. Contudo, a unidade somente foi entregue em 14 de abril de 2025.
Também questionaram a cobrança da taxa para a cessão dos direitos aquisitivos. Segundo os autos, o comprador pagou R$ 8.026,02 para não perder uma oportunidade de permuta do imóvel.
Já as empresas defenderam a legalidade da cobrança sob o argumento de que a transferência havia exigido atividades administrativas e operacionais. Sustentaram que houve renegociação do fluxo de pagamento, adequação das parcelas, processamento interno e reemissão de títulos.
No entanto, ao analisar o caso, o relator entendeu que os serviços alegados não justificavam uma cobrança calculada em percentual sobre o valor integral do contrato. Por isso, manteve a nulidade da cláusula e a restituição simples do montante pago.
Atraso na entrega
As empresas também alegaram que não houve atraso indenizável porque o Habite-se foi expedido em 31 de outubro de 2024, antes do término do prazo de tolerância.
Segundo a defesa, a demora na entrega das chaves decorreu de circunstâncias inerentes à fase final da obra e da opção do comprador de manter um saldo residual para viabilizar a cessão dos direitos.
O argumento foi rejeitado. O relator explicou que o Habite-se certifica a regularidade administrativa da construção para fins fiscais e urbanísticos, mas não equivale à efetiva entrega da unidade em condições de habitabilidade.
Conforme o voto, a mora somente termina quando o imóvel é disponibilizado fisicamente ao comprador, com a entrega das chaves e a possibilidade de ocupação.
No caso, a primeira vistoria foi realizada em 24 de fevereiro de 2025. Na ocasião, a unidade ainda estava inacabada, com problemas de pintura, falta de limpeza e sem condições mínimas de habitabilidade.
Uma nova vistoria estava marcada para 21 de março, mas não ocorreu por falta de organização administrativa das empresas. O procedimento foi realizado quatro dias depois, quando foram identificados 436 itens irregulares.
Os reparos prosseguiram até 14 de abril de 2025, data em que houve a aprovação do termo de recebimento e a entrega das chaves. O colegiado reconheceu atraso de 109 dias, contado de 28 de dezembro de 2024 até a disponibilização efetiva do imóvel.
O comprador havia pago R$ 801.491,72, valor correspondente a mais de 99% do contrato. Para o relator, o saldo residual de R$ 1 mil, mantido de comum acordo para possibilitar a cessão, não afastava o adimplemento substancial nem justificava a retenção das chaves.
Indenizações mantidas
A indenização de R$ 29.120,48 pelo atraso foi mantida com fundamento no artigo 43-A, parágrafo 2º, da Lei nº 4.591/1964. O dispositivo prevê o pagamento de 1% do valor efetivamente pago pelo adquirente para cada mês de atraso, calculado proporcionalmente aos dias de mora.
O colegiado também manteve a condenação ao pagamento de R$ 5 mil por danos morais. Segundo o relator, o atraso superior a cem dias, as falhas identificadas nas vistorias, os transtornos enfrentados pelo comprador, as restrições de acesso ao imóvel e a cobrança da taxa de cessão ultrapassaram o mero inadimplemento contratual.
Processo nº 5314017-24.2025.8.09.0051
