Compradores de um lote em um condomínio fechado em Senador Canedo, na Região Metropolitana de Goiânia, que afirmam ter pago R$ 78.940,84 sem receber o empreendimento no prazo contratado, conseguiram manter no Tribunal de Justiça de Goiás (TJGO) uma liminar que suspende a cobrança das parcelas e impede a negativação e o leilão extrajudicial do imóvel. A decisão é do desembargador Antônio Cézar Meneses, da 7ª Câmara Cível, em decisão monocrática publicada nessa quarta-feira (21).
Ao analisar agravo de instrumento da FGR Incorporações Jardins Turim Ltda., o magistrado deu parcial provimento ao recurso apenas para delimitar os efeitos da determinação relativa aos tributos municipais e às taxas associativas. A incorporadora continua impedida de cobrar ou repassar esses encargos aos adquirentes, mas a ordem não alcança cobranças realizadas diretamente pelo Município ou pela associação.
Os compradores são representados no processo pelos advogados Artur Nascimento Camapum e Luísa Carvalho Rodrigues, do escritório Artur Camapum Advogados Associados. As contrarrazões ao agravo foram assinadas por Camapum e pela advogada Andressa Batista Cardoso. A defesa sustentou que o pedido de rescisão contratual decorre do alegado inadimplemento da loteadora, e não de desistência dos adquirentes ou de dificuldades financeiras.
Atraso na entrega
O contrato de compra e venda foi firmado em 14 de novembro de 2022, pelo valor de R$ 223.591,05. A entrega do empreendimento estava prevista para 31 de dezembro de 2025, com tolerância de 180 dias, encerrada em 29 de junho de 2026.
Segundo os compradores, mesmo após o término desse prazo, a obra permanecia inacabada e sem a infraestrutura contratada. Eles afirmam que estavam em dia com as obrigações financeiras e que haviam desembolsado R$ 78.940,84.
Diante da situação, notificaram extrajudicialmente a FGR para buscar a rescisão contratual. Na resposta, conforme registrado na decisão judicial, a incorporadora não negou o atraso, mas o atribuiu aos efeitos da pandemia de Covid-19.
Em agosto de 2026, os adquirentes ajuizaram ação de rescisão contratual cumulada com restituição de valores e indenização por danos morais.
Ao apreciar o pedido de tutela de urgência, o Juízo da 1ª Vara Cível de Senador Canedo determinou a suspensão das parcelas vincendas, dos aportes anuais e dos demais encargos abrangidos pela decisão, além de proibir a negativação dos compradores, a consolidação da propriedade e o leilão extrajudicial do imóvel.
Foi estabelecida multa diária de R$ 300, limitada a R$ 15 mil, em caso de descumprimento. Após o acolhimento de embargos de declaração dos compradores, ficou definido que a suspensão permaneceria válida até o julgamento final da ação.
Argumentos da defesa da FGR
A FGR recorreu da liminar por meio de agravo de instrumento. A incorporadora sustentou que o contrato possui pacto de alienação fiduciária e está submetido à Lei nº 9.514/1997, independentemente da existência de registro em cartório, conforme entendimento do Superior Tribunal de Justiça (STJ).
Para a empresa, o pedido de rescisão formulado pelos adquirentes configuraria quebra antecipada do contrato, hipótese que atrairia a aplicação do procedimento previsto nos artigos 26 e 27 da legislação especial.
A FGR também argumentou que a responsabilidade pelo registro do instrumento contratual caberia aos compradores e que não estavam presentes os requisitos necessários à concessão da tutela de urgência, especialmente a probabilidade do direito e o perigo de dano.
Segundo a incorporadora, a suspensão das obrigações contratuais antes do julgamento definitivo transferiria à incorporadora os riscos econômicos do negócio. A defesa afirmou, ainda, que a decisão havia sido proferida sem sua manifestação prévia e antecipava o próprio mérito da ação.
Quanto aos tributos municipais e às taxas associativas, a FGR sustentou que essas cobranças são realizadas por terceiros, sobre os quais não possui ingerência. Alegou que o loteamento já se encontra implantado, com prestação regular dos serviços custeados pelas taxas associativas, e que a suspensão dessas cobranças lhe imporia uma obrigação materialmente impossível de cumprir.
Por isso, pediu a revogação da tutela de urgência ou, subsidiariamente, a delimitação de seus efeitos quanto aos encargos cobrados pelo Município e pela associação, além da expedição de ofícios a essas entidades.
Fundamentos da decisão
Ao examinar o recurso, o desembargador Antônio Cézar Meneses concluiu que os elementos apresentados demonstram, nesta fase processual, a probabilidade do direito dos compradores à suspensão das parcelas.
O relator observou que o prazo de entrega do empreendimento, incluindo os 180 dias de tolerância, havia se encerrado quando a ação foi ajuizada. Ressaltou que foram apresentadas fotografias da obra inacabada e que a FGR não trouxe, no recurso, prova de que a infraestrutura tivesse sido concluída.
O magistrado também considerou insuficiente, nesta fase, a justificativa relacionada à pandemia de Covid-19. Segundo ele, o contrato foi celebrado em novembro de 2022, quando os efeitos da crise sanitária já eram conhecidos, e o prazo de entrega foi estabelecido pela própria vendedora.
O ponto central da decisão, contudo, foi a distinção entre a desistência do comprador e o pedido de rescisão motivado pelo alegado descumprimento anterior da vendedora.
Para o desembargador, a existência de garantia de alienação fiduciária não elimina as obrigações assumidas pela incorporadora no contrato de compra e venda.
“Enquanto não cumpre a sua prestação, a vendedora não pode exigir a dos adquirentes”, registrou, ao aplicar o artigo 476 do Código Civil, que disciplina a exceção do contrato não cumprido.
O relator também mencionou o artigo 396 do Código Civil, segundo o qual não há mora quando inexiste fato ou omissão imputável ao devedor.
Distinção do Tema 1.095 do STJ
A decisão examinou a aplicação do Tema 1.095 do Superior Tribunal de Justiça, invocado pela defesa da FGR.
O precedente estabelece a observância do procedimento da Lei nº 9.514/1997, em detrimento das regras do Código de Defesa do Consumidor, para a resolução de contratos com alienação fiduciária registrada quando há inadimplemento do comprador devidamente constituído em mora.
No caso analisado, porém, o desembargador observou que os adquirentes estavam em dia com as parcelas quando ajuizaram a ação, circunstância reconhecida pela própria incorporadora na contestação.
Segundo o relator, os precedentes relacionados à quebra antecipada do contrato e à eficácia da alienação fiduciária não afastam, ao menos nesta fase, a proteção dos compradores que pedem a rescisão em razão do inadimplemento anterior atribuído à vendedora.
O magistrado também esclareceu que a ausência de registro não retira a eficácia do pacto fiduciário entre as partes. Entretanto, o registro é necessário para a constituição da propriedade fiduciária e para o início do procedimento de consolidação e alienação extrajudicial.
Além disso, entendeu estar demonstrado o perigo de dano, pois o restabelecimento das cobranças poderia sujeitar os compradores à negativação e à perda do imóvel. Para a empresa, por outro lado, os efeitos financeiros da suspensão seriam reversíveis caso o pedido de rescisão venha a ser rejeitado.
O desembargador também afastou a alegação de irregularidade da liminar por ausência de manifestação prévia da FGR, observando que o artigo 9º, parágrafo único, inciso I, do Código de Processo Civil admite a concessão de tutela provisória de urgência nessas condições.
Processo nº 5937929-83.2026.8.09.0174.
