O juiz Fábio Amaral, da 2ª Vara Cível de Aparecida de Goiânia, reconheceu o direito de uma incorporadora imobiliária de reter 50% dos valores pagos por um consumidor após a rescisão de contrato de compra e venda de imóvel. O magistrado considerou que o empreendimento está submetido ao regime de patrimônio de afetação e que a ruptura do negócio ocorreu por culpa exclusiva do comprador.
Conforme consta nos autos, o contrato foi firmado em 2024, ou seja, após a entrada em vigor da Lei do Distrato Imobiliário (Lei nº 13.786/2018). A norma autoriza, nos casos de resolução contratual motivada por inadimplemento do adquirente, a estipulação de cláusula penal compensatória de até 50% da quantia paga quando o empreendimento estiver submetido ao regime de patrimônio de afetação.
No caso, o magistrado esclareceu que foi devidamente comprovado, por meio da matrícula do imóvel, que o empreendimento está submetido a esse regime. Além disso, destacou que o contrato prevê expressamente a retenção nesse percentual.
Rescisão contratual
O comprador ingressou com ação de rescisão contratual sob a alegação de que firmou o contrato diante da informação de que o financiamento bancário já estaria aprovado. Contudo, afirmou que, após o pagamento do sinal, o crédito não foi liberado, o que inviabilizou a continuidade do contrato e motivou o pedido de rescisão. Nesse contexto, alegou ter sido induzido a erro e pediu a devolução integral dos valores pagos, além de indenização por danos morais.
Em defesa, a incorporadora sustentou que não houve garantia de crédito e que a responsabilidade pela obtenção do financiamento era exclusiva do comprador, conforme previsto contratualmente. Também invocou a Lei do Distrato para justificar a retenção. A empresa é representada na ação pelos advogados Diego Martins Silva do Amaral e Victoria Branquinho S. Campos, do escritório Dias & Amaral Advogados Associados.
Ao analisar o caso, o magistrado afirmou que não há prova de que a empresa tenha assegurado a aprovação do financiamento. Ressaltou que o contrato estabelece expressamente que a obtenção de crédito junto a instituições financeiras constitui ônus exclusivo do comprador, que assume integralmente os riscos de eventual negativa.
O juiz observou ainda que a frustração da expectativa de obtenção do financiamento, especialmente quando relacionada à ausência de movimentação bancária compatível por parte do autor, não configura dolo nem erro substancial. Diante da ausência de comprovação de vício de consentimento ou de ato ilícito, concluiu que a resolução contratual decorreu de culpa exclusiva do comprador.
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Processo: 5262825-75.2025.8.09.0011
