A 8ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça de Goiás (TJGO) determinou o recálculo do saldo devedor de um contrato de compra e venda de um lote no condomínio fechado Jardins Marselha pelo Sistema de Amortização Constante (SAC), após perícia contábil identificar 57 competências com amortização negativa. A decisão monocrática é do desembargador Ronnie Paes Sandre, relator da apelação cível.
Para o relator, as informações prestadas pelo autor da ação, representado pelo Daniel Fernandes Noleto Martins, do escritório Daniel Fernandes Noleto Sociedade Individual de Advocacia, demonstraram que a evolução concreta da dívida gerou amortização negativa e repercussão no saldo devedor, devendo as empresas vendedoras recalcularem o que ainda é devido.
O desembargador ressaltou que a simples utilização da Tabela Price não configura, por si só, capitalização ilícita de juros. No caso analisado, porém, a perícia apontou que a forma como os encargos foram aplicados produziu capitalização mensal, motivo pelo qual foi mantido o afastamento do sistema e determinada a substituição pelo SAC.
A prova técnica também foi considerada suficiente pelo relator. As empresas haviam pedido a realização de nova perícia, alegando que o perito teria partido da premissa de que a Tabela Price, por si só, configuraria anatocismo. O argumento foi rejeitado.
Segundo Ronnie Paes Sandre, o laudo e o laudo complementar examinaram a evolução financeira do contrato, foram submetidos ao contraditório e identificaram de forma objetiva os períodos de amortização negativa. Para ele, a mera discordância com as conclusões do perito não justifica a realização de nova prova técnica.
Argumentos das empresas
No recurso, a FGR Jardins Gramados SPE Ltda e FGR Casas Jardins Marselha/Lyon SPE – Ltda defenderam a validade da sistemática adotada no contrato e sustentaram que a existência de alienação fiduciária autorizaria a capitalização dos juros e a utilização da Tabela Price. Também questionaram a declaração de nulidade das cláusulas relativas ao pagamento de IPTU, ITU e taxas associativas anteriores à entrega das chaves.
As recorrentes ainda se insurgiram contra a aplicação, em favor da compradora, da cláusula penal prevista originalmente apenas para o inadimplemento do adquirente. Sustentaram que não teria havido comprovação de prejuízo suficiente para justificar a inversão da penalidade.
A autora, por sua vez, recorreu de forma adesiva contra a rejeição do pedido de danos morais e contra a divisão igualitária dos ônus sucumbenciais. Alegou que a situação não se resumiu ao atraso na entrega do imóvel, mas envolveu um conjunto de inadimplementos e cobranças consideradas indevidas.
Contrato de mais de R$ 587 mil
Conforme apontado pelo advogado, o contrato discutido no processo tinha valor de R$ 587.368,80. A entrega estava inicialmente prevista para 31 de janeiro de 2024, mas as chaves foram entregues apenas em 6 de janeiro de 2025. A compradora também questionou a cobrança de IPTU, ITU e taxas associativas em período anterior à posse.
Ao analisar esses pontos, o relator manteve a nulidade das cláusulas que transferiam à adquirente a responsabilidade pelo pagamento desses encargos antes da entrega das chaves. A decisão determinou a restituição simples dos valores comprovadamente pagos antes da posse.
Também foi mantida a aplicação da cláusula penal em favor da consumidora pelo atraso na entrega do imóvel. A multa prevista no contrato corresponde a 1% ao mês sobre os valores efetivamente pagos, proporcionalmente ao período de mora.
Por outro lado, o pedido de indenização por danos morais foi rejeitado. O desembargador entendeu que o atraso na entrega do imóvel não gera dano moral automaticamente e que seria necessária a demonstração de circunstância excepcional com repercussão concreta em direito da personalidade.
Processo nº: 5114568-11.2025.8.09.0011
