Uma cláusula contratual que previa a restituição dos valores pagos em 12 parcelas após o distrato de um lote foi anulada pela juíza Mariana Belisário Schettino Abreu, da 1ª Vara Cível, de Família, Sucessões e da Infância e Juventude de Novo Gama. A magistrada determinou que a devolução seja feita em parcela única e limitou a retenção da vendedora a 10% do valor efetivamente desembolsado pelo comprador.
Na sentença, a magistrada declarou a resilição do contrato e a nulidade das previsões relativas à forma parcelada de restituição e à incidência da multa sobre o valor integral do negócio. A empresa deverá devolver o saldo remanescente em uma única parcela, com correção monetária desde cada desembolso e juros de 1% ao mês a partir do trânsito em julgado.
O comprador foi representado pelo advogado Alcivan Batista Pimenta, do escritório Pimenta Advocacia. Na ação, ele sustentou que as condições impostas para o encerramento do contrato eram excessivamente onerosas ao consumidor e pediu a restituição das quantias pagas.
Segundo a petição inicial, o contrato estabelecia expressamente que, em caso de distrato, a restituição ocorreria em 12 parcelas mensais, com pagamento da primeira em até 30 dias após a formalização do desfazimento. O autor afirmou ainda que, ao procurar a vendedora para encerrar o negócio, foi informado de que receberia quantia bem inferior ao montante já desembolsado.
Multa sobre o valor pago
Outro ponto analisado foi a base de cálculo da penalidade pelo encerramento antecipado do contrato. Conforme registrado na sentença, o comprador havia pago R$ 22.245,89. A previsão contratual permitia a retenção de 10% sobre o valor total do negócio, de R$ 81.069, o que corresponderia a R$ 8.106,90.
Para a magistrada, essa forma de cálculo provocaria perda significativa das quantias já pagas pelo consumidor. Com fundamento no artigo 53 do Código de Defesa do Consumidor e em precedentes do Superior Tribunal de Justiça e do TJGO, ela fixou a retenção em 10%, mas determinou que o percentual recaia apenas sobre os valores efetivamente pagos.
A juíza observou ainda que a vendedora poderá negociar novamente o imóvel, inclusive por valor superior ao previsto no contrato rescindido, circunstância considerada na definição do percentual de retenção.
Devolução em parcela única
Quanto à restituição parcelada, Mariana Belisário aplicou o entendimento da Súmula 543 do STJ. A magistrada consignou que os valores não deveriam ser devolvidos conforme o parcelamento previsto contratualmente, mas de uma só vez.
A defesa havia sustentado que o comprador buscou administrativamente o encerramento do contrato, mas não concordou com a quantia que lhe seria restituída. Na inicial, Alcivan Batista Pimenta também argumentou que a retenção deveria ficar limitada a 10% do que havia sido pago e que a perda de parcela substancial dos valores afrontaria as normas de proteção ao consumidor.
Taxa de fruição afastada
A empresa também pretendia descontar taxa de fruição pelo período em que o comprador permaneceu na posse do lote. A cobrança foi afastada. A sentença registrou que, tratando-se de terreno sem edificação e sem demonstração de proveito econômico ou prejuízo material à vendedora, não havia fundamento para a indenização pelo uso do imóvel.
Já a comissão de corretagem foi mantida. Conforme a decisão, o contrato destacava o pagamento da verba e atribuía ao comprador a responsabilidade pelo encargo.
O pedido do autor para receber valores referentes a benfeitorias também foi rejeitado. Segundo a magistrada, não foram apresentados elementos mínimos capazes de comprovar as obras e os respectivos valores.
Defesa das empresas
Em contestação, as empresas alegaram que o comprador estava inadimplente desde fevereiro de 2024 e defenderam a aplicação das penalidades contratuais. Também sustentaram ser possível cobrar taxa de fruição, IPTU e comissão de corretagem e pediram a condenação do consumidor por litigância de má-fé.
O pedido de litigância de má-fé foi rejeitado. A magistrada ressaltou que a penalidade exige demonstração de conduta processual dolosa ou decorrente de culpa grave, além de prejuízo à parte adversa, elementos que não foram constatados.
Diante da sucumbência mínima do comprador, as empresas foram condenadas ao pagamento das custas e de honorários advocatícios fixados em 10% sobre o proveito econômico obtido, correspondente ao montante a ser restituído depois das retenções determinadas na sentença.
Processo: 5729413-08.2023.8.09.0160
