A aplicação da Tabela Price em contrato de compra e venda de imóvel em condomínio fechado com alienação fiduciária foi mantida pela 2ª Vara Cível de Senador Canedo. O juiz Henrique Santos Magalhães Neubauer rejeitou o pedido de recálculo do saldo devedor ao concluir, com base em perícia contábil, que o método foi aplicado corretamente e não resultou em cobrança de juros sobre juros.
Embora tenha afastado a alegação de ilegalidade da Tabela Price, o magistrado determinou que as empresas FGR Incorporações S/A e FGR Casas Jardins Capri/Parma SPE Ltda. devolvam, de forma simples, os valores de IPTU e ITU pagos pelo comprador antes da entrega das chaves. O pedido consignatório também foi acolhido no limite das quantias depositadas judicialmente.
No processo, o comprador informou ter adquirido um lote em Senador Canedo pelo valor de R$ 671,9 mil. Ele alegou que as empresas não poderiam utilizar a Tabela Price por não integrarem o Sistema Financeiro Nacional. Sustentou, ainda, que o sistema provocaria capitalização mensal de juros, também denominada anatocismo.
Além do afastamento do método de amortização, o autor pediu o recálculo do saldo devedor e a restituição dos valores que considerava pagos indevidamente.
Alienação fiduciária
Ao analisar o contrato, o juiz observou que a compra e venda foi celebrada com pacto de alienação fiduciária e, por isso, está submetida à Lei nº 9.514/1997.
Conforme registrado na sentença, o artigo 5º, inciso III, e o parágrafo 2º da norma autorizam a capitalização de juros nas operações submetidas a esse regime, independentemente de a empresa vendedora ou credora integrar o Sistema Financeiro Nacional.
O magistrado também citou o entendimento do Superior Tribunal de Justiça (STJ) no Tema 572 dos recursos repetitivos. Segundo a tese aplicada, a simples adoção da Tabela Price não permite concluir, de maneira automática, pela existência de capitalização indevida de juros. A eventual ocorrência de amortização negativa deve ser verificada no caso concreto por meio de prova pericial.
Perícia contábil
No caso, o laudo contábil homologado pelo juízo concluiu que as parcelas previstas no contrato eram suficientes para amortizar mensalmente tanto o principal quanto os juros.
A perícia também afastou a existência de amortização negativa e de cobrança de juros sobre juros. Com base na conclusão técnica, o juiz considerou válida a cláusula contratual que previa a utilização da Tabela Price e rejeitou o pedido de recálculo do saldo devedor.
As empresas foram representadas na ação pelos advogados Artur Bahia e Beatriz Moro. Para Artur Bahia, a sentença está de acordo com a orientação adotada pelo STJ.
“A sentença deixa claro que não basta alegar a existência da Tabela Price para sustentar a ocorrência de anatocismo. O STJ já pacificou pela possibilidade da sua utilização caso pactuada entre as partes, o que só poderia ser afastado mediante demonstração de ilegalidade no caso concreto. Além disso, nesse caso o juiz reconheceu que a Lei da Alienação Fiduciária autorizaria esse regime de amortização mesmo quando a credora não integra o Sistema Financeiro Nacional”, afirmou.
Mora mantida
A sentença também afastou o pedido para impedir a consolidação da propriedade fiduciária. Segundo o magistrado, os depósitos parciais feitos pelo comprador não eram suficientes para afastar a mora.
O depósito integral do valor remanescente ocorreu somente depois da notificação extrajudicial e do início da cobrança pelo cartório competente. Por esse motivo, o juiz entendeu que a mora já estava configurada e reconheceu o direito das empresas de promover a execução extrajudicial prevista na Lei nº 9.514/1997.
Processo nº 5715424-87.2023.8.09.0174.
