O pagamento de mais da metade do contrato e a tentativa de resolver o distrato administrativamente antes da inadimplência foram considerados para limitar a 10% a retenção dos valores pagos por um comprador de unidade imobiliária. Ao manter decisão do Tribunal de Justiça do Estado de Goiás (TJGO), o Superior Tribunal de Justiça (STJ) destacou que essas circunstâncias demonstraram esforço para cumprir o negócio e boa-fé contratual.
A decisão é do ministro Moura Ribeiro, que negou provimento ao recurso apresentado pela SPE Resort do Lago Caldas Novas. A empresa pretendia elevar a retenção para 25% ou, alternativamente, para 50% dos valores pagos pelo comprador.
O contrato, firmado em dezembro de 2016, tinha valor total de R$ 66.978,40. No momento do distrato, o comprador havia pago R$ 33.858,22, quantia equivalente a aproximadamente 50,55% do negócio.
O consumidor foi representado pelo advogado Heyder Leonardo Cavalcante Nogueira.
Tentativa de negociação
Segundo consta na petição inicial, o comprador procurou a empresa para cancelar o contrato e foi informado de que a rescisão implicaria desconto equivalente a 49,56% do valor pago.
Ele alegou que tentou negociar a multa e os demais descontos, mas recebeu a informação de que os valores não poderiam ser alterados. Diante disso, afirmou ter aceitado as condições do distrato apresentadas pela empresa.
Na ação, o advogado sustentou que o percentual estabelecido era excessivo e colocava o consumidor em desvantagem. Pediu a redução da multa compensatória para 10% sobre as parcelas pagas, com fundamento no Código de Defesa do Consumidor e no artigo 413 do Código Civil.
A defesa do comprador também argumentou que a retenção deveria respeitar a função social do contrato, o equilíbrio contratual e a vedação ao enriquecimento sem causa.
Mais da metade do contrato quitada
Ao analisar o caso, o TJGO considerou que o percentual de 25%, estabelecido em primeiro grau, não se ajustava às circunstâncias do contrato.
A corte estadual observou que o comprador havia quitado mais da metade do valor total. Além disso, antes de se tornar inadimplente, procurou a empresa para formalizar o distrato e buscar uma solução para a situação financeira.
Para o tribunal goiano, esses elementos demonstraram a boa-fé do consumidor e deveriam ser considerados na definição da multa. Por isso, a retenção foi reduzida para 10% dos valores pagos.
No STJ, o ministro Moura Ribeiro ressaltou que a jurisprudência admite, nos contratos anteriores à Lei nº 13.786/2018, retenção entre 10% e 25%. A definição do percentual depende das particularidades de cada caso.
Segundo o relator, a retenção de 10% estava dentro da faixa considerada razoável pelo tribunal. Alterar a conclusão adotada pelo TJGO também exigiria nova análise das provas, providência vedada em recurso especial pela Súmula 7 do STJ.
Empresa pediu retenção de 50%
No recurso, a empresa alegou que o percentual de 10% seria insuficiente para compensar as despesas operacionais decorrentes do desfazimento do negócio. Sustentou que o STJ teria consolidado o patamar de 25% para os casos de rescisão por iniciativa do comprador.
De forma subsidiária, pediu autorização para reter 50% dos valores, sob o argumento de que o empreendimento estava submetido ao regime de patrimônio de afetação.
O ministro afastou essa possibilidade porque o contrato foi celebrado em 25 de dezembro de 2016. A Lei nº 13.786, conhecida como Lei do Distrato, entrou em vigor apenas em dezembro de 2018.
Assim, as regras da nova legislação, inclusive o percentual de 50% relacionado ao patrimônio de afetação, não poderiam ser aplicadas retroativamente ao contrato.
Ante da lei do Distrito
O contrato foi celebrado em 25 de dezembro de 2016, portanto antes da Lei nº 13.786, conhecida como Lei do Distrato, que entrou em vigor em dezembro de 2018. Segundo o ministro, as regras da legislação posterior, inclusive o percentual de 50%, não podem ser aplicadas retroativamente.
