Wanessa Rodrigues
Numa situação imprevisível e excepcional é possível a revisão do contrato de locação sem a observância dos requisitos previstos na Lei 8.245/91 (Lei do Inquilinato). Em tais situações, aplica-se o Código Civil (artigos 317, 478 a 4801). Com esse entendimento, a 3ª Turma Julgadora da 2ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça de Goiás (TJGO) cassou sentença de primeiro grau que havia negado pedido de revisão de contrato de aluguel de um locatário que passa por dificuldades financeiras e por conta de obras nas proximidades de sua loja e da pandemia de Covid-19.
Os magistrados seguiram voto do relator, juiz Sebastião Luiz Fleury, substituto em Segundo Grau. Foi determinado o retorno dos autos ao primeiro grau para que seja aplicada a teoria da imprevisão ao caso concreto. E dispensando, assim, os requisitos da lei de locações para a ações revisional de aluguel pautada em situações extraordinárias, especialmente do prazo trienal previsto em seu artigo 19.
O caso
O advogado Said Boutros Yaghi Neto, do escritório Meira, Silverio e Yaghi, explicou no pedido que o autor da ação alugou um imóvel comercial em Goiânia por um período de 60 meses, a contar de novembro de 2018, para instalar empresa de venda de colchões. Após investir em reforma do imóvel, a prefeitura iniciou, em abril de 2019, a construção de uma trincheira no cruzamento da Rua 90 com a Avenida 136, o que ocasionou bloqueio do trânsito na via e congestionamentos na região.
A obra em questão obrigou motoristas a procurarem outras vias de acesso e não trafegarem mais pelo quadrilátero onde se localiza a empresa do locatário. Diante disso, ele teve a sua situação financeira desequilibrada, sendo que o aluguel passou a ser, nesse cenário, excessivo. O inquilino chegou a procurar o locador para uma composição amigável, reajuste do aluguel, por exemplo, mas não obteve sucesso. Por isso, ingressou com a ação judicial.
Lei do inquilinato
Em primeiro grau, o magistrado julgou extinto o processo por entender que o autor deveria ter aguardado o decurso do prazo de três anos da celebração do contrato para pleitear a revisão do aluguel. Isso conforme os artigos 18 e 19 da Lei 8.245/91. Além disso, que o valor indicado por ele não obedece ao limite previsto no art. 68, II, ‘b’ da mesma norma em questão.
Situações extraordinárias
Ao ingressar com recurso, o advogado ponderou que os referidos dispositivos processuais somente teriam aplicabilidade em situações de normalidade, e não em situações extraordinárias. Nesse mesmo sentido, o relator esclareceu os dispositivos se aplicam aos pedidos genéricos de revisão de aluguel, mas não cuidam dos fatos abarcados pelas teorias da imprevisão ou da onerosidade excessiva.
No caso dos autos, o fato imprevisível e extraordinário alegado diz respeito às obras realizadas pela Prefeitura de Goiânia e as consequências para o comércio do locatário. Nesse cenário, disse o relator, o pedido veiculado na exordial não diz respeito a uma simples revisão do valor do aluguel, mas à aplicação da teoria da imprevisão, a fim de se examinar a ocorrência de um evento extraordinário que gerou desequilíbrio contratual.
Processo: 5451092-18.2019.8.09.0051
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