A indenização por imóveis desapropriados deverá observar novos critérios para a definição do valor de mercado do bem, com limites temporais de um ano após o ajuizamento da ação nas desapropriações por utilidade pública ou interesse social e de 90 dias naquelas destinadas à reforma agrária. As regras foram estabelecidas pela Primeira Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ), em julgamento que também definiu como tratar atrasos nas perícias e a valorização imobiliária decorrente de obras públicas.
As teses foram fixadas por unanimidade, em 14 de outubro, sob o rito da relevância da questão federal infraconstitucional, com relatoria do ministro Afrânio Vilela. O entendimento busca uniformizar os critérios utilizados pela Justiça para calcular indenizações em processos de desapropriação.
Os limites estabelecidos não significam que as perícias precisam, necessariamente, ser concluídas nesses períodos. Quando realizadas posteriormente, deverão considerar o preço de mercado correspondente à data máxima de referência fixada pelo STJ, ressalvadas as hipóteses de atraso atribuível ao poder público.
Critérios para cada modalidade de desapropriação
O STJ estabeleceu que, como regra geral, a avaliação judicial deve considerar o preço de mercado do imóvel no momento da perícia, respeitados os limites temporais definidos para cada modalidade.
Nas desapropriações por utilidade pública ou interesse social, a data de referência não poderá ultrapassar um ano contado do ajuizamento da ação. Nos processos destinados à reforma agrária, o limite será de 90 dias.
Já nas desapropriações indiretas, caracterizadas pela ocupação do imóvel pelo poder público sem a observância do procedimento regular de desapropriação, a referência será a data do apossamento administrativo.
Nessas situações, a perícia deverá reconstruir o valor de mercado do bem naquela data, sem prejuízo da correção monetária e dos juros compensatórios previstos em lei.
Atrasos provocados pelo poder público
A Primeira Seção também definiu critérios para situações em que a primeira perícia não é realizada dentro dos períodos estabelecidos.
Se a demora for provocada pelo ente responsável pela desapropriação, o limite temporal poderá ser ampliado exclusivamente pelo período de atraso que lhe for atribuível. Essa responsabilidade deverá ser reconhecida em decisão judicial fundamentada.
Por outro lado, atrasos decorrentes de conduta do proprietário, do serviço judiciário ou de terceiros não autorizam a ampliação do prazo de referência.
Segundo o ministro Afrânio Vilela, a finalidade é impedir que a demora no andamento do processo produza vantagens indevidas para qualquer uma das partes.
Valorização por obras públicas não entra no cálculo
Outro ponto definido pelo STJ diz respeito à valorização dos imóveis provocada pela própria atuação estatal.
As teses determinam que eventuais aumentos de preço decorrentes de obras ou serviços realizados pelo poder público sejam identificados separadamente pelo perito e descontados do valor da indenização fixada judicialmente.
A medida busca impedir que o Estado tenha de pagar por uma valorização gerada por seus próprios investimentos.
Para o relator, a indenização deve refletir o valor que o proprietário poderia obter no mercado, sem incorporar vantagens decorrentes da intervenção estatal que motivou ou influenciou a desapropriação.
“É preciso e adequado que o preço assim encontrado reflita aquele que o proprietário obteria no mercado à época do negócio, de modo a substituir seu bem, obtido por força pelo Estado em razão de finalidades públicas, sociais e coletivas”, explicou Afrânio Vilela.
Mais de 90 mil processos sobre desapropriações
Durante o julgamento, o relator apresentou dados do Conselho Nacional de Justiça (CNJ) que apontam a existência de mais de 90 mil processos envolvendo desapropriações no Brasil, dos quais aproximadamente 75 mil tramitam na Justiça estadual.
Segundo o ministro, o tempo médio de tramitação dessas ações é de cerca de seis anos, enquanto os processos relacionados à reforma agrária costumam durar mais e se concentram na Justiça Federal.
Em 2025, foram julgados aproximadamente 25 mil processos dessa natureza.
Afrânio Vilela explicou que a discussão sobre a contemporaneidade das avaliações está relacionada à necessidade de conciliar a justa indenização com a duração dos processos judiciais.
Na fundamentação, foram considerados o artigo 26 do Decreto-Lei nº 3.365/1941 e o artigo 12, parágrafo 2º, da Lei Complementar nº 76/1993, que disciplinam aspectos da avaliação de imóveis desapropriados.
Aplicação das novas regras
A Primeira Seção modulou os efeitos do julgamento para estabelecer que as teses serão aplicadas aos processos nos quais a perícia seja determinada a partir da publicação do acórdão, ou seja, com a nomeação de peritos a partir desse momento.
A aplicação dos novos critérios independe da interposição de recursos ou do trânsito em julgado do processo em que o entendimento foi estabelecido.
A discussão havia sido inicialmente submetida ao rito dos recursos repetitivos, no Tema 1.432. Entretanto, o colegiado decidiu fixar as teses vinculantes sob o regime da relevância da questão federal infraconstitucional, com fundamento na Emenda Regimental nº 55/2026.
A norma prevê que recursos repetitivos já afetados e ainda pendentes de julgamento sejam considerados, em regra, como questões de relevância federal reconhecida.
Embora os critérios jurídicos tenham sido definidos em 14 de outubro, a Primeira Seção ainda deverá examinar os casos concretos dos recursos que deram origem ao precedente. A próxima sessão está prevista para 11 de novembro.
