Nova legislação sobre condomínios retira unanimidade na definição de regras internas

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Entrou em vigor a legislação que altera o quórum para que condôminos decidam sobre a destinação do condomínio edilício (edifícios, por exemplo) onde moram ou têm negócios. A Lei nº 14.405/2022, que começou a valer este mês, prevê que dois terços dos envolvidos já são suficientes para alterar a destinação de unidades e áreas comuns. Antes de sua vigência, apenas a unanimidade permitiria tal modificação. Essas decisões se referem, por exemplo, ao uso comercial ou residencial, total ou parcial, de condomínios.

“Enquanto um apartamento é estritamente residencial, outro, no mesmo edifício, pode estar funcionando não apenas como residência, mas como local de venda de bolos e itens de festa, por exemplo”, exemplifica Murilo Aires, advogado do escritório Dosso Toledo Advogados. Segundo ele, isso pode gerar conflitos entre moradores por haver algumas diferenças na forma de exploração do imóvel considerando a modalidade comercial ou residencial: fluxo e rotatividade em excesso de pessoas, acesso a áreas comuns e estacionamentos, horário de funcionamento, circulação e estoque de altos valores e produtos no condomínio, área de embarque e desembarque, disponibilização de sanitários de acesso público, além do barulho.

O advogado ainda fala sobre as locações recorrentes de curta temporada, que já foram alvo de ações judiciais no Superior Tribunal de Justiça (STJ): “O Airbnb, por exemplo, é recorrentemente objeto de disputas judiciais, geralmente em razão da resistência de condôminos sobre a destinação das unidades, sobretudo pela grande rotatividade de pessoas nas áreas de convivência”. Aplicativos como o Airbnb alteraram drasticamente a dinâmica de locação de imóveis residenciais, o que levou o STJ a reconhecer que, embora a disponibilização do imóvel seja para a estadia de pessoas, a exploração dele pelo aplicativo não é estritamente residencial e pode ser vedada pelo condomínio”.

A nova lei vale também para decisões de qualquer tipo de mudança, como a destinação de áreas comuns, que pode envolver a transformação de um salão em academia ou de um jardim em vagas de garagem. Com o novo quórum estabelecido por lei, decisões como essa ficaram mais acessíveis, pontua o advogado, uma vez que, anteriormente, todos os condôminos tinham que ter a mesma opinião para que uma alteração no imóvel fosse colocada em prática. “Agora, mesmo que o quórum restabelecido seja ainda elevado, é necessário ter atenção redobrada às propostas de mudanças. É cada vez mais indispensável ao proprietário estar atento às assembleias condominiais, pautas e demais formalidades”, pontua Murilo.

Os interessados devem consultar especialistas para serem orientados e tomarem as melhores decisões e, também, para que elas sejam homologadas dentro do rito legal estabelecido. Caso contrário, uma assembleia pode não ter validade. “O acompanhamento jurídico é fundamental, tanto aos proprietários que eventualmente querem a modificação da finalidade do edifício, quanto para aqueles que passam por uma situação desse tipo e gostariam de oferecer resistência, ou ainda resguardar determinados direitos”, alerta Murilo.