A 6ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça de Goiás (TJGO) reconheceu a validade de cláusula de Convenção Condominial que impede condôminos inadimplentes de disponibilizarem suas unidades habitacionais para locação em empreendimento que tem a concepção comercial de “condo-hotel” – possui funções próprias de hotelaria. Os magistrados seguiram voto do relator, desembargador Fernando Ribeiro Montefusco.
No caso, o proprietário de seis apartamentos em um empreendimento de Caldas Novas, no interior do Estado, ingressou com ação para anular a referida cláusula convencional. Ele está há quase dez anos sem pagar a taxa de condomínio.
Em primeiro grau, o juízo deferiu o pedido para anular a cláusula. No entanto, ao analisar recurso do empreendimento, o relator esclareceu que é prerrogativa do condomínio estabelecer as condições de uso na convenção, inclusive podendo restringir o direito de uso para locação (e não uso próprio) diante de inadimplência.
Direito de propriedade
O magistrado explicou que o direito de propriedade não é absoluto e deve ser exercido em consonância com suas finalidades sociais e econômicas, nos termos do art. 1.228, § 1º, do Código Civil. 4. Disse que a conduta do condômino que explora economicamente sua unidade sem arcar com as despesas condominiais configura abuso de direito (art. 187,CC) e enriquecimento sem causa (art. 884, CC), em prejuízo dos demais condôminos.
“A deliberação da assembleia que aprova a restrição ao uso não é sanção ilegal, mas um mecanismo legítimo de autotutela para preservar o equilíbrio financeiro do condomínio, amparado na autonomia privada coletiva”, disse o desembargador.
O magistrado ponderou, ainda, que a restrição é proporcional, pois atinge apenas a exploração econômica da unidade, que onera a coletividade, e não o uso pessoal pelo proprietário e seus familiares.
Enriquecimento ilícito
A advogada Priscila Alves Lustosa, que representa o empreendimento, explicou que, por se tratar de um condomínio hoteleiro, há peculiaridades específicas em relação aos condomínios residenciais tradicionais. Entre elas, a inclusão de serviços de natureza hoteleira na taxa condominial, como recepção, parque aquático, lazer e manutenção.
Além disso, despesas de água e energia elétrica das unidades privativas não são individualizadas, ou seja, são inseridas no rateio condominial. Neste sentido, ressaltou que, permitir ao inadimplente a continuidade da exploração econômica de suas unidades, mediante locação, sem o devido pagamento das taxas condominiais,
Condo-hotéis
Em seu voto, o relator salientou que a Lei nº 13.777/2018, que introduziu o regime da multipropriedade no Código Civil, ao prever no art. 1.358-S, parágrafo único, a possibilidade de suspender o uso do imóvel pelo inadimplente, reforça, por interpretação analógica, a validade de medidas semelhantes em condomínios especiais, como os “condo-hotéis”, para combater a inadimplência.
“Tal interpretação harmoniza-se com os princípios da função social da propriedade e da solidariedade condominial, servindo à preservação da sustentabilidade financeira do empreendimento hoteleiro”, completou o relator.
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5415320-36.2023.8.09.0024
