*Naisy Carvalhais Bernardino
É sabido que todas as relações jurídicas são precedidas de contratos, assim, como todos os atos do cotidiano são oriundos de relações contratuais, ainda que tácitas.
As regras gerais dos contratos são tratadas no título V do Código Civil de 2002, que pode ser conceituado como “negócio jurídico bilateral (ou plurilateral), cuja finalidade é criar, regular, modificar ou extinguir vínculo jurídico patrimonial entre as pessoas que o celebram”.
Partindo da análise geral do que é contrato, podemos dizer que, toda relação jurídica exercida por particulares que se refere a produtividade da terra, trata-se de contrato agrário.
Ocorre que, os contratos agrários, conforme se depreende do art. 92, caput, do Estatuto da Terra, ao estabelecer que a posse e o uso temporário da terra serão exercidos em virtude de contrato expresso ou tácito, estabelecido entre o proprietário e os que nela exercem atividade agrícola ou pecuária, tem como objeto o uso ou posse temporária da terra, para exercerem atividade agrícola e pecuária.
Segundo Vivanco, citado por José Braga, em sua obra literária, “contrato agrário é a relação jurídica agrária convencional que consiste no acordo de vontade comum destinado a reger os direitos e obrigações dos sujeitos intervenientes na atividade agrária, com relação a coisas e serviços agrários”.[1]
Os contratos agrários podem ser divididos em contratos nominados (típicos) ou contratos inominados (atípicos). São típicos ou nominados os contratos que englobam o contrato de arrendamento e parceria. Enquanto que são atípicos ou inominados os contratos de comodato, empreitada, entre outros.
O Decreto Lei n. 59.566/1966, vem regulamentar a questão dos contratos agrários que antes eram tratados no Estatuto da Terra. Traz logo em seu Art. 1º os tipos de contratos nominados existentes e que são reconhecidos pela lei, senão vejamos: “O arrendamento e a parceria são contratos agrários que a lei reconhece, para o fim de posse ou uso temporário da terra, entre o proprietário, quem detenha a posse ou tenha a livre administração de um imóvel rural, e aquele que nela exerça qualquer atividade agrícola, pecuária, agro-industrial, extrativa ou mista”.
O arrendamento rural é conceituado pelo artigo 3º do Decreto Lei n. 59.566/1966, senão vejamos:
Art 3º Arrendamento rural é o contrato agrário pelo qual uma pessoa se obriga a ceder à outra, por tempo determinado ou não, o uso e gozo de imóvel rural, parte ou partes do mesmo, incluindo, ou não, outros bens, benfeitorias e ou facilidades, com o objetivo de nele ser exercida atividade de exploração agrícola, pecuária, agro-industrial, extrativa ou mista, mediante, certa retribuição ou aluguel, observados os limites percentuais da Lei. (grifo nosso).
Veja, que o arrendatário, por força do contrato de arrendamento, passa a ter o uso e gozo do imóvel, objeto do contrato. O uso e gozo da terra compreende o livre exercício de qualquer atividade agrária lícita, devendo ser observada a legislação do uso do solo.
Este contrato tem várias peculiaridades, pois a Lei regulamenta o valor máximo exigido para arrendamento, as cláusulas obrigatórias do contrato e os direitos e deveres das partes (arrendador e arrendatário).
Quanto ao valor máximo exigido para arrendamento, o Estatuto da Terra prevê que “a remuneração do arrendamento, sob qualquer forma de pagamento, não poderá ser superior a 15% (quinze por cento) do valor cadastral do imóvel, incluídas as benfeitorias que entrarem na composição do contrato, salvo se o arrendamento for parcial e recair apenas em glebas selecionadas para fins de exploração intensiva de alta rentabilidade, caso em que a remuneração poderá ir até o limite de 30% (trinta por cento)”.
Ademais, vale ainda ressaltar que a lei reza que o preço deve ser sempre fixado em dinheiro, contudo o pagamento poderá ser efetuado em produto ou dinheiro.
No Capítulo II do Decreto Lei 59.566/1966 este traz a essência e fundamentos do contrato de arrendamento rural. Assim como em seu Capítulo III traz a regulamentação dos direitos e deveres. Ou seja, a Lei traz todos as obrigatoriedades que devem constar no contrato para que o mesmo tenha validade.
Já o contrato de parceria é uma espécie de contrato agrário, dando origem a uma sociedade sui generis, mas sem se submeter ao regime jurídico desta espécie contratual. É regido pela Lei n.º 4.504/64 do Estatuto da Terra, com base no artigo 96 e incisos, e seu respectivo Regulamento – Decreto n.º 59.566/66.
O referido Decreto Lei, citado acima, traz o conceito do contrato de parceria rural em seu Art. 4º. Senão vejamos:
Art 4º Parceria rural é o contrato agrário pelo qual uma pessoa se obriga a ceder à outra, por tempo determinado ou não, o uso especifico de imóvel rural, de parte ou partes do mesmo, incluindo, ou não, benfeitorias, outros bens e ou facilidades, com o objetivo de nele ser exercida atividade de exploração agrícola, pecuária, agro-industrial, extrativa vegetal ou mista; e ou lhe entrega animais para cria, recria, invernagem, engorda ou extração de matérias primas de origem animal, mediante partilha de riscos do caso fortuito e da força maior do empreendimento rural, e dos frutos, produtos ou lucros havidos nas proporções que estipularem, observados os limites percentuais da lei. (grifo nosso)
A Lei também se encarrega de trazer os tipos de contrato de parceria, são eles: agrícola, pecuária, agro-industrial e mista.[2]
Quanto às suas características podemos citar as seguintes: a diversidade de deveres e atribuições entre o parceiro-outorgante e o parceiro-outorgado; a participação de ambas as partes contratantes nos resultados, observados os tetos pré-fixados no Estatuto da Terra (art. 96, VI) em relação ao parceiro-outorgante, bem como a partilha dos riscos, entre outorgante e outorgado, provenientes de caso fortuito ou força maior; a semelhança, em regra, à situação de sociedade de capital e indústria, tendo o parceiro-outorgante posição semelhante ao sócio capitalista e o parceiro-outorgado ao sócio de indústria; a finalidade econômica do contrato; a bilateralidade do contrato, não sendo permitida, portanto, a intervenção de terceiros na sua execução além do parceiro-outorgante e do parceiro-outorgado, dentre outras.
A essência, fundamentos e regulamentação dos direitos e deveres, bem como a previsão legal é a mesma do contrato de arrendamento rural, qual seja, Capítulo II e III do Decreto Lei 59.566/1966.
Diante do exposto, podemos concluir que existem diferenças entre os contratos rurais apresentados, qual seja, arrendamento e parceria, uma delas reside nas vantagens usufruídas pelo arrendatário, haja vista que, no contrato de arrendamento o arrendatário usufrui de todas as vantagens do imóvel de acordo com os limites estabelecidos no contrato, enquanto que, no contrato de parceria é cedido apenas o uso específico do imóvel rural para a exploração, limitando-se a utilização das benfeitorias por ventura existentes.
Quanto ao pagamento, a diferença se dá tendo em vista que no contrato de arrendamento, este deve ser ajustado em dinheiro enquanto que no contrato de parceria, os pactuantes partilham dos lucros obtidos.
Outro diferença notável é que no contrato de arrendamento os riscos são todos do arrendatário, e no contrato de parceria, ambas as partes sofrem em caso de prejuízo.
Vale ressaltar que todos os contratos agrários reger-se-ão pelo Decreto 59.566/66, cujas regras serão obrigatoriamente aplicadas em todo território nacional, sendo irrenunciáveis os direitos e vantagens nelas instituídos.
Ademais, após a análise dos principais aspectos do contrato de arrendamento e de parceria, podemos concluir que apesar de terem a mesma finalidade – exploração da terra – e de serem regidos pelo mesmo regulamento, ambos apresentam peculiaridades significativas, conforme demonstrado, que determinam qual tipo de contrato deverá ser usado. Sendo assim se o proprietário tiver interesse em locar seu imóvel rural, deverá observar qual a finalidade que deseja para então fazer o contrato correto, respeitando os preceitos legais.
*Naisy Carvalhais Bernardino é sócia da Jacó Coelho Advogados Associados
[1] BRAGA, José, Introdução ao Direito Agrário. Ed. Cejup, Belém, 1991. p. 140
[2] Decreto Lei n. 59.566/1966:
Art 5º Dá-se a parceria:
I – agrícola, quando o objeto da cessão fôr o uso de imóvel rural, de parte ou partes do mesmo, com o objetivo de nêle ser exercida a atividade de produção vegetal;
II – pecuária, quando o objetivo da cessão forem animais para cria, recria, invernagem ou engorda;
III – agro-industrial, quando o objeto da sessão fôr o uso do imóvel rural, de parte ou partes do mesmo, ou maquinaria e implementos, com o objetivo de ser exercida atividade de transformação de produto agrícola, pecuário ou florestal;
IV – extrativa, quando o objeto da cessão fôr o uso de imóvel rural, de parte ou partes do mesmo, e ou animais de qualquer espécie, com o objetivo de ser exercida atividade extrativa de produto agrícola, animal ou florestal;
V – mista, quando o objeto da cessão abranger mais de uma das modalidades de parceria definidas nos incisos anteriores.
