O Superior Tribunal de Justiça (STJ) determinou que a rescisão de um contrato de compra e venda de imóvel com cláusula de alienação fiduciária siga o procedimento previsto na Lei nº 9.514/1997 ( Lei de Alienação Fiduciária), mesmo sem o registro da garantia no Cartório de Registro de Imóveis. A decisão é da ministra Maria Isabel Gallotti, que reformou acórdão do Tribunal de Justiça de Goiás (TJGO) que havia afastado a aplicação da referida norma.
Ao dar provimento a recurso de uma incorporadora goiana, a ministra explicou que a ausência de registro da alienação fiduciária não retira a validade e a eficácia das cláusulas livremente pactuadas entre comprador e vendedor. A empresa é representada na ação pelos advogados Matheus Dias Maciel de Almeida Lima, Leonardo Honorato Costa e Emelly Calai, do escritório GMPR Advogados.
Com a decisão, foi determinado que a rescisão e a restituição dos valores deverão observar o procedimento da alienação fiduciária, com o registro do contrato, consolidação da propriedade em favor do credor fiduciário, posterior leilão do imóvel e entrega ao comprador de eventual saldo remanescente, após o abatimento da dívida e das despesas comprovadas.
O caso
Os compradores ajuizaram ação buscando a rescisão do contrato e a restituição das quantias pagas. A sentença havia julgado o pedido parcialmente procedente, determinando a resolução contratual e a devolução de 90% dos valores pagos. Ao analisar os recursos, o TJGO manteve o afastamento da Lei nº 9.514/1997 sob o fundamento de que a ausência do registro impediria a constituição da garantia fiduciária e, consequentemente, a aplicação do regime especial.
No STJ, a incorporadora sustentou que a falta de registro do contrato não elimina sua validade e eficácia entre os próprios contratantes. A tese apresentada foi a de o registro é necessário para a constituição da propriedade fiduciária perante terceiros e para o início do procedimento extrajudicial, mas sua ausência não autoriza o comprador a desconsiderar o regime contratualmente estabelecido e buscar a rescisão por via diversa daquela prevista na Lei nº 9.514/1997.
Orientação do STJ
Em sua decisão, a ministra ressaltou que o entendimento adotado pelo TJGO se distanciou da orientação da Segunda Seção do STJ, segundo a qual a ausência de registro da alienação fiduciária não retira a eficácia do contrato entre as partes. A relatora observou que, embora o registro seja indispensável para a constituição da propriedade fiduciária perante terceiros e para o desenvolvimento do procedimento extrajudicial, sua ausência não invalida os termos previamente ajustados pelos contratantes, inclusive a cláusula que prevê a alienação extrajudicial em caso de inadimplemento.
A decisão também reconheceu que o pedido de resolução formulado pelo adquirente por desinteresse na continuidade do negócio, mesmo antes de constituída a mora, caracteriza quebra antecipada do contrato, permitindo a incidência dos artigos 26 e 27 da Lei nº 9.514/1997.
Segurança jurídica
Para os advogados Matheus Dias Maciel de Almeida Lima, Leonardo Honorato Costa e Emelly Calai, a decisão prestigia a segurança jurídica e a força obrigatória dos contratos no mercado imobiliário.
“A ausência de registro não pode ser utilizada para desconsiderar, entre os próprios contratantes, o regime jurídico que foi expressamente adotado na contratação. O registro é indispensável para determinadas etapas do procedimento fiduciário e para a produção de efeitos perante terceiros, mas isso não significa que as cláusulas livremente pactuadas deixem de produzir efeitos entre comprador e vendedor. A decisão do STJ reforça essa distinção e confere maior segurança jurídica às operações imobiliárias estruturadas por alienação fiduciária”, destacam os advogados.
