Possuir um imóvel, ou mesmo ocupá-lo por meio de um contrato de locação, traz uma série de exigências e obrigações documentais. Muito além, e não menos importante, do que todos os aspectos de segurança, acessibilidade, manutenção e conservação deste imóvel, conhecer e manter atualizadas todas as permissões públicas é uma tarefa que exige governança e especialização.
E, no Brasil, existem mais de 5.500 municípios, ou seja, mais de 5.500 legislações diferentes, além de normas estaduais, federais e regulatórios específicos, todas totalmente interligadas. Fábio Ramos, diretor-geral da Plenno Arquitetura, escritório especializado em Real Estate Compliance e Arquitetura Legal, ressalta que mapear e analisar todas as circunstâncias técnicas, legais, ambientais e sociais que podem incidir sobre a viabilidade de um projeto imobiliário é essencial e indispensável.
Ele destaca abaixo algumas das mais importantes:
Alvará de construção
Todos os imóveis, independentemente do tipo, do tamanho e do uso,construídos ou reformados regularmente, em qualquer cidade brasileira, passaram obrigatoriamente por um processo criterioso de aprovação por parte da prefeitura. Este processo envolve o desenvolvimento de um projeto legal que, diferente do projeto arquitetônico, é focado em parâmetros técnicos, como: propósito da edificação, zoneamento, taxa de ocupação, coeficiente de aproveitamento e atendimento às restrições de altura, recuos, vagas, acessibilidade, áreas permeáveis, áreas verdes, impacto em trânsito, dentre outros.
Mediante análise e aprovação deste projeto, a prefeitura emite um alvará de obra, autorizando o início da construção/reforma. Qualquer obra executada sem projeto aprovado e respectivo alvará é considerada uma obra irregular, ficando sujeita a paralisação, multa e embargo, além de implicações judiciais.
O projeto legal precisa ser assinado por um arquiteto ou engenheiro, que assume a responsabilidade técnica por este projeto através da emissão de uma ART (Conselho Regional de Engenharia) ou RRT (Conselho Regional de Arquitetura).
Habite-se
Após a conclusão da obra deve ser solicitado o documento de conclusão de obra, também conhecido como habite-se. A ocupação do imóvel somente pode ocorrer após a emissão deste documento, que atesta a segurança da edificação e confirma que ela é estável, atende a todos os aspectos exigidos pela prefeitura e, principalmente, foi construída exatamente como no projeto aprovado, respeitando todos os parâmetros apresentados no alvará de construção.
O habite-se é o principal documento da edificação e, a partir dele, o imóvel passa a existir oficialmente no município, recebendo um número no cadastro imobiliário.
De acordo com Fábio Ramos, um dos problemas mais frequentes é a ocorrência de divergências entre a edificação realmente construída e os seus documentos básicos, especialmente projeto legal (Prefeitura), alvará de construção e habite-se. Infelizmente, no desenvolvimento da obra, especialmente em função de prazo, tomam-se decisões sem a correta avaliação dos impactos que estas terão sobre os documentos do imóvel.
Corpo de Bombeiros (AVCB)
Caso a edificação esteja sendo construída para uso comercial, industrial, serviços ou residencial coletivo (condomínio residencial), antes da solicitação do Habite-se, deve ser elaborado e aprovado um projeto técnico de prevenção e combate a incêndios, também conhecido como PPCI. Este projeto deve estar aderente as normas do Corpo de Bombeiros (estadual) e, mediante aprovação, poderá ser executado. O PPCI contempla todos os equipamentos, sinalizações e infra-estrutura mínima de prevenção e combate a incêndios.
Uma vez instalados todos os equipamentos e acessórios, bem como emitidos os devidos atestados e responsabilidades técnicas, pode ser solicitado o Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros, que é um documento oficial, expedido pelo Corpo de Bombeiros, atestando que o imóvel atende a todos os aspectos de segurança contra incêndios, por um período de 3 a 5 anos, devendo este ser sempre renovado, juntamente com os atestados vinculados a ele (elétrica, brigada de incêndio, testes de equipamentos, etc).
A não apresentação deste documento constitui-se um ilícito criminal, com severas implicações administrativas e jurídicas.
Alvará de funcionamento – Todo e qualquer tipo de empresa que venha a ocupar um imóvel, seja ela comercial, industrial ou do segmento de serviços, precisará obrigatoriamente de um alvará de funcionamento expedido pela prefeitura, autorizando o seu funcionamento.
Sem o alvará de funcionamento, nenhuma empresa está autorizada a operar no município.
Alvará de publicidade
Caso a empresa tenha a intenção de exibir, externamente ao imóvel, uma placa publicitária ou totem com o sue nome, esta publicidade precisará ser licenciada junto a prefeitura, através da aprovação prévia de um projeto de publicidade e, posteriormente, da emissão de um alvará de publicidade, atestando que esta não fere nenhuma legislação relativa a publicidade e poluição visual.
“Todos os projetos legais, especialmente aqueles aprovados pela Prefeitura e pelo Corpo de Bombeiros, precisam estar compatibilizados e obrigatoriamente devem refletir a realidade da edificação. As áreas presentes nos alvarás, habite-ses, licenças e demais permissões públicas precisam sempre ser as mesmas, sob pena do documento perder a sua validade”, complementa Fábio Ramos.
A depender do perfil do imóvel ou da atividade a ser exercida, outras aprovações públicas podem se mostrar necessárias, como aprovações em áreas verdes e de manejo arbóreo, áreas contaminadas, estudos de impacto de vizinhança e trânsito, espaço aéreo, acessibilidade, vigilância sanitária, termos de permissão de uso, etc.
Diante da complexidade do segmento de gestão de ativos imobiliários, e das inúmeras exigências legais relacionadas a este, é fundamental contar com profissionais que possam garantir o cumprimento de todas as imposições dos órgãos de regulamentação.
