O juiz juiz William Fabian, 4ª Vara de Fazenda Pública Municipal e de Registros Públicos de Goiânia, suspendeu a exigibilidade da parte do ITBI cobrada sobre valor arbitrado unilateralmente pela Prefeitura de Goiânia em operação de compra e venda de imóvel no Setor Bueno.
A promessa de compra e venda foi firmada em 2013, pelo valor de R$ 338.036,30. O preço foi quitado em 2016, mas a escritura pública definitiva foi lavrada apenas em 11 de junho de 2026, com o mesmo valor da negociação.
Ao requerer a apuração do Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), o contribuinte foi surpreendido com a adoção, pelo Fisco municipal, de valor de avaliação de R$ 876.410,57. Com isso, foi emitido Documento Único de Arrecadação Municipal (Duam) no valor de R$ 17.528,21.
Valor declarado tem presunção relativa
Na decisão, o juiz afirmou que a controvérsia está na possibilidade de a Administração Tributária afastar o valor da transação declarado pelo contribuinte e adotar base de cálculo própria, sem prévia instauração de procedimento regular de arbitramento.
William Fabian citou o Tema Repetitivo nº 1.113 do Superior Tribunal de Justiça (STJ). O entendimento estabelece que a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado. Também define que o valor declarado pelo contribuinte tem presunção de correspondência com o valor de mercado.
Essa presunção, conforme o precedente, só pode ser afastada pelo Fisco por meio de processo administrativo próprio, nos termos do artigo 148 do Código Tributário Nacional (CTN). O magistrado também citou o artigo 58 da Lei Complementar Municipal nº 344/2021.
Segundo a decisão, o Município pode fiscalizar a operação, questionar o preço informado e apurar valor diverso. Porém, não pode afastar previamente a presunção atribuída ao valor declarado e adotar base própria de cálculo de forma automática.
Processo de ITBI não substitui arbitramento
O juiz observou que a existência de processo administrativo de ITBI não se confunde, necessariamente, com a instauração de processo regular de arbitramento. Para ele, não foram apresentados, neste momento, elementos que indiquem procedimento específico, decisão administrativa individualizada ou oportunidade prévia de manifestação do contribuinte sobre os critérios adotados.
A decisão também reconheceu que o intervalo entre a promessa de compra e venda, firmada em 2013, e a escritura definitiva, lavrada em 2026, pode justificar fiscalização pelo Município.
No entanto, o magistrado ponderou que esse lapso temporal não autoriza, por si só, a substituição unilateral do valor declarado. Para isso, seria necessário demonstrar os critérios concretamente utilizados e observar o procedimento previsto na legislação tributária.
Nova guia
Com a liminar, o juiz suspendeu a exigibilidade da parcela do ITBI que exceder o valor calculado com base na escritura. Na prática, determinou que o imposto seja apurado, provisoriamente, pela aplicação da alíquota legal de 2% sobre a base declarada de R$ 338.036,30.
O magistrado também determinou que a autoridade coatora, no prazo de cinco dias, adote as providências necessárias para emitir nova guia ou documento de arrecadação. A nova cobrança deverá permitir o recolhimento do ITBI sobre o valor declarado, sem exigência simultânea da diferença controvertida.
A decisão ainda determina que, após o recolhimento do imposto nessa forma, sejam disponibilizados ao contribuinte o laudo, certidão ou documento fiscal necessário à apresentação do título perante o Registro de Imóveis. O Município não poderá condicionar a expedição desses documentos ao pagamento prévio da parcela suspensa.
Fiscalização preservada
William Fabian ressaltou que a liminar não impede a Administração Tributária de instaurar procedimento administrativo regular para apurar o valor de mercado do imóvel. Caso seja demonstrada incompatibilidade entre o valor declarado e aquele praticado em condições normais de mercado, o Município poderá lançar eventual diferença de ITBI.
O juiz determinou a notificação da autoridade coatora para cumprimento da decisão e para prestação de informações em dez dias. Também determinou que sejam esclarecidos os critérios usados para fixar o valor de avaliação de R$ 876.410,57, com juntada, se existentes, da memória de cálculo, laudo de avaliação e demais elementos técnicos que embasaram a cobrança.
A parte é representada pelo advogado Felipe Gomes de Faria.
Processo: 5588197-90.2026.8.09.0051
