O Superior Tribunal de Justiça (STJ) reformou decisão do Tribunal de Justiça de Goiás (TJGO) e fixou em 25% o percentual que uma construtora poderá reter dos valores pagos por compradores que desistirem da aquisição de um imóvel. O entendimento foi firmado pelo ministro Marco Buzzi, relator do caso, ao concluir que o tribunal goiano reduziu a retenção para 10% sem apontar circunstâncias concretas que justificassem a adoção de percentual inferior ao padrão consolidado pela jurisprudência da Corte.
A controvérsia envolveu a rescisão de um contrato de promessa de compra e venda de imóvel por iniciativa dos compradores. Em decisões anteriores, o TJGO havia determinado a restituição dos valores pagos, autorizando a retenção de apenas 10% pela incorporadora. Ao recorrer ao STJ, a empresa sustentou que o percentual deveria ser elevado para 25%, conforme precedentes da Corte Superior.
Ao analisar o recurso, o ministro Marco Buzzi destacou que a Segunda Seção do STJ consolidou o entendimento de que, nos contratos celebrados antes da Lei nº 13.786/2018, a retenção de 25% dos valores pagos constitui o parâmetro-base para compensar despesas administrativas e desestimular o rompimento unilateral do negócio pelo comprador. Segundo o relator, a redução desse percentual somente é admitida quando houver circunstâncias específicas devidamente fundamentadas na decisão judicial.
No caso concreto, o magistrado observou que o acórdão do TJGO manteve a retenção de 10% sob o argumento de que seria um percentual menos abusivo, mas sem indicar elementos fáticos ou jurídicos que justificassem o afastamento da orientação predominante do STJ. Diante disso, determinou a reforma do julgado para elevar a retenção para 25% dos valores pagos pelos compradores.
O advogado Marcus Felipe Macedo, que atuou no caso, explica que a discussão é frequente em contratos de compra de imóveis na planta ou financiados diretamente com a incorporadora. Segundo ele, o comprador muitas vezes desiste do negócio por dificuldades financeiras ou pela não aprovação do financiamento bancário, o que gera controvérsia sobre o valor que poderá ser descontado antes da devolução das parcelas pagas.
“O STJ deixou claro que o percentual de 25% é a referência adotada pela jurisprudência. Se o magistrado entender que deve reduzir esse patamar, precisa apresentar uma justificativa concreta para a excepcionalidade do caso”, afirma.
A decisão também manteve o entendimento de que as arras confirmatórias — conhecidas popularmente como sinal do negócio — não podem ser retidas automaticamente pela incorporadora. Conforme ressaltou o ministro Marco Buzzi, a jurisprudência do STJ considera que essas quantias representam início de pagamento e, por isso, devem ser restituídas ao comprador, ainda que haja retenção parcial dos demais valores pagos em razão da rescisão contratual.
Outro ponto analisado no julgamento foi a verba honorária. O relator afastou a majoração dos honorários advocatícios fixada pelo TJGO, por entender que o recurso da empresa foi parcialmente acolhido. Segundo a jurisprudência do STJ, o aumento dos honorários recursais somente é cabível quando o recurso é integralmente rejeitado ou não conhecido.
AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL Nº 3113361 – GO (2025/0458783-8)
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