A 10ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça de Goiás (TJGO) reformou sentença para determinar a retenção de 10% sobre o valor atualizado do contrato em caso de rescisão de compra e venda de lote urbano por iniciativa do comprador. Os magistrados seguiram voto do relator, desembargador Eduardo Abdon Moura.
Em seu voto, o relator reconheceu a validade da cláusula contratual que prevê a referida retenção sobre o valor atualizado do contrato, e não apenas sobre os valores pagos, conforme havia sido decidido em primeiro grau pelo juízo da 2ª Vara Cível de Senador Canedo.
A incorporadora imobiliária, representada na ação pelos advogados Diego Martins Silva do Amaral e Victoria Branquinho, do escritório Dias & Amaral Advogados Associados, sustentou que a rescisão contratual decorreu de iniciativa exclusiva dos compradores, em razão do inadimplemento das parcelas ajustadas, inexistindo qualquer culpa da vendedora pelo desfazimento do negócio.
A defesa argumentou que, nessa hipótese, a legislação específica dos distratos imobiliários, prevista na Lei nº 13.786/2018 (Lei do Distrato), autoriza a aplicação da cláusula penal nos limites fixados em lei, com retenção de até 10% sobre o valor atualizado do contrato. Segundo a incorporadora, a medida busca compensar despesas administrativas, a frustração do negócio e a perda de oportunidade, sem caracterizar abusividade ou violação ao Código de Defesa do Consumidor.
Culpa exclusiva dos compradores
O colegiado reconheceu, justamente, que a rescisão contratual ocorreu por culpa exclusiva dos compradores, que deixaram de cumprir as obrigações financeiras assumidas no contrato. Para a Câmara, essa circunstância afasta qualquer responsabilidade da incorporadora pelo desfazimento do negócio e legitima a aplicação das consequências jurídicas previstas para o distrato motivado por inadimplemento do adquirente.
Ao analisar o recurso, o relator destacou que o artigo 32-A da Lei nº 6.766/1979, com a redação dada pela Lei nº 13.786/2018, permite a retenção de até 10% do valor atualizado do contrato a título de cláusula penal e despesas administrativas, desde que a aplicação do percentual não resulte na perda integral das quantias pagas, em observância ao artigo 53 do Código de Defesa do Consumidor.
No julgamento, a Câmara entendeu que a cláusula contratual respeitou os limites legais e não se mostrou abusiva, uma vez que não ficou demonstrado que a retenção acarretaria prejuízo total aos compradores. Assim, foi afastada a redução imposta na sentença de primeiro grau.
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APELAÇÃO CÍVEL N. 5416104-77.2025.8.09.0174
