Na coluna desta segunda-feira, o colega Paulo Augusto Antunes Pimenta, sócio-fundador do Macro Advogados, escreve sobre o direito de preferência e a aquisição do imóvel rural e a importância da notificação extrajudicial ao arrendatário e o registro do ato de alienação no Registro de Imóveis.
Ele especialista em Direito Civil e Processo Civil pelo Instituto Goiano de Direito, pós-graduando em Direito Agrário e Agronegócio, especialista em Contratos do Agronegócio pelo Instituto Brasileiro de Direito Agrário. Também é membro da Comissão de Direito Agrário e Agronegócio da OAB-GO, membro do Instituto de Direito Ambiental e Membro da Federação da Agricultura e Pecuária do Estado de Goiás.
Leia a íntegra do texto:
O contrato de arrendamento rural é regulado pelo Estatuto da Terra (Lei 4.504/64) e também pelo Decreto Lei nº 59.566/66.
Essas legislações, mais precisamente no Estatuto da Terra em seu artigo 92, §§3º e 4º garantem ao arrendatário o direito de adquirir o imóvel rural em preferência aos outros possíveis compradores.
O legislador, ao editar a lei, buscou então a proteção à propriedade rural e ainda, a continuidade da produção agrícola.
Esse direito de preferência, deve ser assegurado ao arrendatário pelo proprietário do imóvel em igualdade de condições. Ou seja, ao arrendatário o imóvel rural deve ser ofertado nas mesmas condições de um terceiro interessado.
É necessário dar conhecimento da intenção de venda formalmente, enviando assim uma notificação extrajudicial por meio do cartório de títulos e documentos.
Após o envio da notificação, o arrendatário poderá manifestar sua recusa ou intenção de compra no prazo de trinta dias.
E se o proprietário aliena o imóvel e não cumpre o requisito da notificação?
É pacífico o entendimento dos tribunais no sentido de garantir ao arrendatário a compra do imóvel rural, caso haja interesse, desde que esse realize o pagamento nas mesmas condições da venda. Vale ressaltar que esse direito deve ser exercido no prazo de seis meses, a contar da transcrição do ato de alienação do Registro de Imóveis.
Não há impedimento caso o arrendatário detenha o conhecimento da alienação antes mesmo do seu registro, exerça seu direito.
Mas e se o proprietário do imóvel realizar a alienação por um valor menor, a fim de diminuição do pagamento de impostos?
Se a transcrição no Registro de Imóveis for realizada por um valor a menor, justamente no intuito de realizar menor pagamento de impostos, esse valor registrado valerá para o arrendatário assegurar seu direito. Nesse sentido, é possível o arrendatário adquirir o imóvel por valor aquém do mercado.
Outro ponto interessante a ser observado é se o imóvel rural for a leilão, ou seja, a alienação do bem for por hasta pública. Nesses casos, deverá ser mantido o contrato de arrendamento nos termos do artigo 15, do Decreto Lei 59.566/96, ficando o adquirente sub rogado nos direitos e obrigações do alienante.
Por fim, ressalta-se a importância do contrato de arrendamento rural e suas normas cogentes que, se não observadas, podem trazer as partes grandes prejuízos.
