O desembargador Átila Naves Amaral, da 1ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça de Goiás (TJGO), manteve a revisão de um contrato de financiamento imobiliário direto firmado entre um comprador de imóvel no Residencial Jardins Marselha, em Aparecida de Goiânia, e a FGR Jardins Gramados SPE Ltda. A decisão afastou a aplicação da Tabela Price e determinou o recálculo do saldo devedor pelo regime de juros simples.
O relator negou provimento à apelação apresentada pela construtora e manteve integralmente a sentença que declarou nula a cláusula de capitalização mensal dos juros, além de reconhecer o direito à restituição dos valores pagos a maior.
O comprador foi representado pelo advogado Samuel Vanderlei Lima dos Santos.
Financiamento direto
Conforme consta da petição inicial, o contrato foi firmado em novembro de 2020 para a aquisição de uma residência no Jardins Marselha. O saldo financiado era de R$ 616.765,35, com juros mensais de 0,4860%, calculados pela Tabela Price, e reajuste mensal pelo Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA).
Na ação revisional, o comprador sustentou que a aplicação do método resultava na cobrança de juros capitalizados mensalmente. A tese apresentada foi a de que a construtora, por não integrar o Sistema Financeiro Nacional, não poderia realizar capitalização em periodicidade inferior a um ano.
Parecer técnico contábil juntado ao processo apontou que o consumidor teria pago R$ 117.069,33 a maior até julho de 2025. O documento também projetou redução de R$ 489.393,15 no total da dívida após a retirada da capitalização.
Na petição inicial, a defesa pediu a nulidade da cláusula que previa a Tabela Price, a revisão do contrato desde a origem, o recálculo das prestações pelo método de juros simples e a restituição das quantias pagas a maior.
Sentença mantida
A sentença, proferida pelo juiz Glauco Antônio de Araújo, da 6ª Vara Cível de Aparecida de Goiânia, julgou procedentes os pedidos. O magistrado declarou nula a cláusula que previa a capitalização mensal por meio da Tabela Price, determinou o recálculo do saldo devedor por juros simples e condenou as requeridas à restituição dos valores pagos a maior.
O julgamento foi posteriormente integrado por decisão do juiz Paulo Afonso de Amorim Filho em embargos de declaração. A decisão monocrática do TJGO não reproduz, contudo, os detalhes da integração promovida nos embargos.
Recurso da construtora
Na apelação, a FGR Jardins Gramados alegou cerceamento de defesa em razão do julgamento antecipado do processo, sem a realização de perícia contábil judicial. A empresa também sustentou que a utilização da Tabela Price não implicaria, por si só, capitalização de juros e que a Lei nº 9.514/1997 autorizaria a forma de cobrança prevista no contrato.
De maneira subsidiária, pediu que, caso o método fosse afastado, o débito passasse a ser calculado pelo Sistema de Amortização Constante (SAC), e não por juros simples.
O desembargador Átila Naves Amaral rejeitou a alegação de cerceamento de defesa. Segundo observou, o próprio contrato previa expressamente a incidência de juros mensais de 0,4860% calculados pela Tabela Price. Por isso, a controvérsia era jurídica e não dependia da realização de nova perícia contábil.
Capitalização mensal
Ao analisar o mérito, o relator afirmou que a capitalização de juros em período inferior a um ano constitui exceção admitida para instituições integrantes do Sistema Financeiro Nacional. A construtora, segundo registrou, não possui autorização do Banco Central para atuar como instituição financeira.
O magistrado explicou que a possibilidade prevista na Lei nº 9.514/1997 de as construtoras pactuarem financiamento nas mesmas condições das entidades do Sistema Financeiro Imobiliário alcança aspectos como prazos e garantias. A norma não atribui às empresas do setor a natureza de instituição financeira nem autorização para capitalizar juros mensalmente.
Conforme a decisão, a estrutura matemática da Tabela Price implica incidência de juros sobre o saldo devedor refinanciado a cada período, resultando em capitalização composta. Como essa forma de cobrança não poderia ser adotada pela construtora, a cláusula foi considerada abusiva com fundamento no artigo 51, inciso IV, do Código de Defesa do Consumidor.
O relator também rejeitou o pedido de substituição da Tabela Price pelo SAC. Segundo ele, o consumidor pediu a aplicação de juros simples e esse foi o resultado concedido em primeiro grau. A adoção de sistema menos favorável ao comprador, que não recorreu da sentença, violaria o princípio da congruência e a proibição de reforma da decisão em prejuízo de quem não apresentou recurso.
Processo nº 5784773-16.2025.8.09.0011.
