Foi encaminhado para sanção do Presidente da República, Michel Temer, projeto aprovado esta semana pelo Plenário da Câmara dos Deputados que define os valores que o comprador receberá nos casos de desistência da compra de imóvel, o chamado distrato imobiliário. Pela proposta, a construtora ficará com até 50% dos valores pagos pelo consumidor em caso de desistência da compra ou se ele parar de pagar o imóvel, para os casos regidos por Patrimônio de Afetação. A novidade, segundo o presidente da Comissão de Direito Imobiliário e Urbanístico da Ordem dos Advogados do Brasil – Seção Goiás (OAB-GO), Diego Amaral, traz maior segurança jurídica para o mercado.
Amaral, que é sócio do escritório Dias & Amaral Advogados Associados, explica que a proposta estabelece que a multa de até metade do valor pago caberá quando o empreendimento tiver seu patrimônio separado do da construtora, o chamado patrimônio de afetação. Para os demais casos, a multa prevista para o comprador é de 25%, mais a entrada/corretagem, montante já aceito em parte da jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, quando analisadas ações de distrato. “As empresas têm custo administrativo, comercial, jurídico e outros muito altos e patamares muito baixos de retenções significavam prejuízos altíssimos com a quebra do contrato”, assegura o advogado, que é especialista na área.
O projeto de lei já tinha sido aprovado pela Câmara em junho e, ao ser apreciado no Senado, os parlamentares modificaram o texto, que assim teve de voltar para a Câmara. Após acordo entre os deputados, o texto foi aprovado com as emendas propostas pelos senadores. A medida aprovada, conforme informa Amaral, obriga os contratos a apresentarem um quadro-resumo com as condições da negociação, que deve ter informações como preço, taxa de corretagem, forma de pagamento, índice de correção monetária, taxas de juros e as consequências da rescisão do contrato. “A medida pretende evitar que incorporador e comprador aleguem desconhecimento das principais obrigações contratadas”, afirma o advogado, que vê na legislação um avanço grande, pois segundo ele, os contratos são feitos para serem cumpridos, devendo ser revistos apenas em casos de impossibilidade real de cumprimento.
Valor atualizado
O texto estabelece o índice de 0,5% do valor atualizado do contrato por mês. Atualmente, a Justiça tem reconhecido o direito de retenção do vendedor em 1% do valor do imóvel por mês, mesma percentagem prevista no projeto de lei. A taxa de fruição deve ser paga a uma construtora pelo usufruto de um imóvel que foi ocupado por um comprador inadimplente. No caso do fim do contrato de compra de lotes, a taxa será 0,75%. O advogado entende que o percentual de fruição trazido pela nova legislação é razoável e atende a prática do mercado.
A matéria limita a dívida total aos valores já pagos pelo consumidor que deu causa à resolução do contrato, de forma a impedir que o comprador fique com saldo negativo com a incorporadora. Essas multas não se aplicam a financiamentos da Caixa Econômica Federal, como os do programa Minha Casa Minha Vida.
O atraso de até 180 dias para entrega de um imóvel não gerará ônus para a construtora e será regulamentado, assim como já aceito pela jurisprudência.
No entanto, em caso de atraso maior na entrega das chaves, o consumidor poderá desfazer o negócio e terá direito a receber tudo o que pagou de volta, além da multa prevista em contrato, em até 60 dias.
