A necessidade de reformas no imóvel, mencionada em notificação extrajudicial, não descaracteriza a denúncia vazia da locação nem representa renúncia ao direito de retomada. A renúncia não pode ser presumida e deve decorrer de manifestação expressa e inequívoca do titular do direito.
Com esse fundamento, a 4ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado de Goiás (TJGO) reformou sentença e determinou o despejo do locatário de um imóvel situado no Jardim Ana Lúcia, em Goiânia. O colegiado fixou prazo de 30 dias para a desocupação voluntária.
A denúncia vazia permite que o proprietário encerre a locação sem precisar comprovar uma falta do inquilino ou uma razão específica para a retomada. No entanto, devem ser observados os requisitos e prazos previstos na Lei do Inquilinato.
A decisão foi unânime, nos termos do voto do relator, juiz substituto em segundo grau Péricles Di Montezuma. A sentença reformada havia sido proferida pelo juiz Fernando Ribeiro de Oliveira, da 20ª Vara Cível de Goiânia, que julgou improcedentes os pedidos formulados na ação de despejo.
Aquisição do imóvel
Conforme narrado na ação, o proprietário recebeu o imóvel em julho de 2024, por meio de escritura pública de inventário e partilha. O bem estava alugado desde março de 2023, em contrato firmado com o espólio do antigo proprietário.
O aluguel mensal era de R$ 1,5 mil. A locação tinha destinação residencial e comercial, com predominância do uso residencial.
Após adquirir o imóvel, o novo proprietário contratou uma vistoria técnica. Segundo a petição inicial, o documento apontou comprometimento estrutural, com problemas no telhado, nas vigotas e nas fundações.
O laudo técnico indicou trincas e fissuras em diferentes pontos, indícios de recalque nas fundações, telhado em estado crítico, caibros deteriorados, telhas quebradas e vazamentos. A profissional responsável concluiu pela existência de risco de colapso e pela ausência de condições satisfatórias de segurança, estabilidade, salubridade e habitabilidade.
As fotografias apresentadas na inicial mostram partes do telhado danificadas e estruturas de madeira deterioradas.
Notificações para desocupação
Diante da situação, o proprietário enviou notificação extrajudicial ao locatário em outubro de 2024. O documento mencionou a necessidade de reformas e concedeu prazo de 60 dias para a desocupação.
Uma segunda comunicação foi encaminhada por WhatsApp em abril de 2025. Na ocasião, o proprietário reiterou o pedido de saída e concedeu novo prazo de 30 dias. Como o imóvel não foi desocupado, foi ajuizada a ação de despejo.
A ação foi proposta pelos advogados Luiz Antônio Lorena, Carlos Eduardo Vinaud e Altievi Almeida, do escritório Lorena Vinaud Almeida Advocacia. A defesa sustentou que a necessidade de reparos era um dos fundamentos do pedido, mas que a retomada também estava amparada no direito do adquirente de denunciar a locação.
Denúncia vazia
Em primeiro grau, o pedido foi rejeitado sob o fundamento de que a referência às reformas teria transformado a denúncia vazia em motivada. A sentença também considerou que, ao informar as razões para a retomada, o proprietário teria renunciado ao direito previsto no artigo 8º da Lei nº 8.245/1991.
Ao analisar o recurso, o relator afastou essa conclusão. Segundo o voto, o direito conferido ao adquirente do imóvel é potestativo. Isso significa que ele pode ser exercido por manifestação unilateral de vontade, mediante notificação tempestiva, sem necessidade de comprovação de um motivo específico.
Para o magistrado, a informação sobre as condições estruturais do imóvel representou apenas uma contextualização das razões práticas que levaram o proprietário a solicitar a desocupação. Essa explicação seria compatível com os deveres de transparência e boa-fé e não alteraria o fundamento jurídico da notificação.
“O fato de o locatário ter sido informado sobre reformas não caracteriza, por qualquer ângulo, renúncia, a qual a lei exige que seja expressa e inequívoca.”
O voto destacou que a renúncia a um direito não pode ser presumida. Ela exige uma manifestação incompatível com a intenção de continuar exercendo esse direito, o que não ocorreu no caso.
O relator também citou precedente do Superior Tribunal de Justiça (STJ) segundo o qual o adquirente pode denunciar a locação com base no artigo 8º da Lei do Inquilinato. Para isso, basta a notificação tempestiva, desde que não exista renúncia expressa e inequívoca ao direito.
Prazo inferior não causou prejuízo
Outro ponto analisado foi o fato de a primeira notificação ter concedido 60 dias para a desocupação. O artigo 8º, parágrafo 2º, da Lei do Inquilinato prevê prazo de 90 dias.
O colegiado reconheceu a desconformidade formal. Contudo, considerou que ela não invalidou a notificação, pois não houve prejuízo concreto ao locatário.
A comunicação foi recebida em outubro de 2024, enquanto a sentença foi proferida em fevereiro de 2026. Portanto, transcorreram mais de 16 meses entre a notificação e o julgamento de primeiro grau.
Nesse período, o locatário constituiu advogado, apresentou contestação, compareceu à audiência de conciliação e exerceu o contraditório e a ampla defesa. Também não demonstrou dificuldade prática para encontrar outro imóvel.
Segundo o relator, invalidar a notificação apenas porque foram concedidos 60 dias, quando o prazo legal já havia sido amplamente superado durante o processo, representaria formalismo excessivo. A conclusão foi fundamentada no princípio da instrumentalidade das formas e na ausência de prejuízo.
Laudo técnico
O acórdão também afastou a conclusão de que apenas uma determinação formal do Poder Público poderia comprovar a necessidade de reparos urgentes.
Conforme o voto, essa exigência está relacionada à concessão de despejo liminar, antes da análise completa das provas. No julgamento do mérito, o risco estrutural pode ser demonstrado por outros meios de prova tecnicamente idôneos.
No caso, o laudo foi elaborado por arquiteta registrada no Conselho de Arquitetura e Urbanismo (CAU), com Registro de Responsabilidade Técnica. Como o pedido principal foi acolhido com base no direito de retomada do adquirente, o aprofundamento desse fundamento não alterou o resultado do julgamento.
Apelação Cível nº 5781100-89.2025.8.09.0051
