Um contrato de compra e venda de imóvel firmado em 2016, antes da entrada em vigor da Lei do Distrato, não pode ser submetido ao percentual de retenção de 50% previsto para negócios celebrados sob o novo regime. Com esse fundamento, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) manteve em 10% o desconto sobre os valores pagos por um comprador.
A decisão é do ministro Moura Ribeiro, que negou provimento ao recurso da SPE Resort do Lago Caldas Novas. A empresa pretendia elevar a retenção para 25% ou, alternativamente, para 50%, sob o argumento de que o empreendimento estava submetido ao regime de patrimônio de afetação.
Além da data do contrato, o STJ considerou as circunstâncias analisadas pelo Tribunal de Justiça do Estado de Goiás (TJGO). O comprador havia quitado R$ 33.858,22 de um negócio de R$ 66.978,40, o equivalente a 50,55% do valor total. Também procurou a empresa para realizar o distrato antes de se tornar inadimplente.
Para o tribunal goiano, esses fatos demonstraram esforço para cumprir o contrato e boa-fé, justificando a limitação da retenção a 10% dos valores pagos.
O comprador foi representado pelo advogado Heyder Leonardo Cavalcante Nogueira.
Tentativa de negociação
Segundo consta na petição inicial, o consumidor procurou a empresa para cancelar o contrato e foi informado de que deveria suportar desconto correspondente a 49,56% das parcelas pagas.
Ele alegou que tentou negociar a multa e os demais valores descontados no distrato. A empresa, contudo, teria informado que não seria possível alterar as condições apresentadas.
Diante disso, o comprador afirmou que aceitou o distrato proposto pela empresa. Na ação, pediu que a multa fosse reduzida para 10% dos valores efetivamente pagos.
A defesa sustentou que o percentual de 49,56% era excessivo e colocava o consumidor em desvantagem. Também argumentou que a multa deveria observar a função social do contrato, o equilíbrio entre as obrigações das partes e a vedação ao enriquecimento sem causa.
O pedido foi fundamentado no Código de Defesa do Consumidor e no artigo 413 do Código Civil. O dispositivo permite a redução judicial da penalidade quando a obrigação tiver sido parcialmente cumprida ou quando o valor se mostrar manifestamente excessivo.
Retenção reduzida pelo TJGO
Em primeiro grau, a retenção havia sido fixada em 25% dos valores pagos. Ao analisar o recurso, porém, o TJGO reduziu o percentual para 10%.
A corte estadual levou em conta o fato de o comprador ter pago mais da metade do contrato. Conforme registrado no acórdão reproduzido pelo STJ, o pagamento de 50,55% do valor total demonstrou esforço para cumprir o negócio integralmente.
Outro ponto considerado foi a conduta adotada antes da inadimplência. O consumidor procurou a empresa para formalizar o distrato e buscar uma solução administrativa para a dificuldade financeira, sem deixar previamente de pagar as parcelas.
Segundo o TJGO, esses elementos indicavam boa-fé contratual e deveriam ser considerados na definição da multa. O percentual de 25%, portanto, não seria adequado às particularidades do caso.
Empresa pediu aumento para 25%
No recurso ao STJ, a SPE Resort do Lago Caldas Novas alegou que a retenção de 10% seria insuficiente para compensar as despesas operacionais decorrentes do desfazimento do contrato.
A empresa sustentou que a jurisprudência do STJ teria fixado em 25% o percentual aplicável aos casos de rescisão por iniciativa do comprador.
O ministro Moura Ribeiro, contudo, explicou que, nos contratos anteriores à Lei nº 13.786/2018, a jurisprudência admite retenções entre 10% e 25%. A definição depende das circunstâncias de cada caso, e não da aplicação automática do maior percentual.
Como o percentual de 10% estava dentro dessa faixa e havia sido fixado a partir das provas do processo, a decisão do TJGO foi considerada compatível com a jurisprudência do STJ.
O relator também observou que elevar a retenção exigiria reexaminar as circunstâncias relacionadas à boa-fé do comprador e ao cumprimento de mais da metade do contrato. Esse tipo de análise não é permitido em recurso especial, conforme a Súmula 7 do STJ.
Contrato anterior à Lei do Distrato
De forma subsidiária, a empresa pediu autorização para reter 50% dos valores pagos. O argumento foi baseado no regime de patrimônio de afetação e nas regras introduzidas pela Lei do Distrato.
O pedido foi afastado porque o contrato havia sido celebrado em 25 de dezembro de 2016. A Lei nº 13.786 entrou em vigor somente em 27 de dezembro de 2018.
Segundo a decisão, prevalece o princípio de que o negócio deve ser regido pela legislação vigente no momento em que foi firmado. Assim, as regras posteriores, inclusive o percentual de 50% invocado pela empresa, não poderiam ser aplicadas retroativamente.
Tese não apresentada na contestação
O STJ apontou ainda que a alegação relacionada ao patrimônio de afetação não havia sido apresentada pela empresa na contestação.
Conforme registrado pelo TJGO, o argumento somente foi levantado na fase recursal. Por isso, foi considerado inovação recursal, já que o tema não havia sido submetido ao juízo de primeiro grau no momento processual adequado.
Para o ministro, a análise do pedido também encontrava impedimento na preclusão e na impossibilidade de supressão de instância.
Processo: 5058678-35.2023.8.09.0051
