O juiz Ronny Andre Wachtel, da 1ª Vara Cível de Rio Verde, suspendeu, em caráter liminar, qualquer ato destinado à venda ou transferência de uma propriedade rural avaliado em R$ 20,95 milhõesa pós identificar inconsistências no procedimento de intimação realizado antes da consolidação do imóvel em favor do Banco Santander. A decisão impede, por enquanto, leilão, venda direta, cessão, adjudicação, transferência de domínio ou de posse da fazenda.
O processo discute a consolidação fiduciária cuja matrícula é de Rio Verde. Atuam no caso os advogados Leandro Amaral e Heráclito Noé, do escritório Amaral e Melo Advogados.
Intimação por hora certa em um sábado
Ao analisar o pedido de urgência, o magistrado concentrou o exame na regularidade da constituição em mora das pessoas que deveriam ter sido cientificadas antes da consolidação da propriedade.
Um dos pontos considerados relevantes foi a forma como ocorreram intimações por hora certa. Segundo a documentação examinada, houve tentativas de localização nos dias 23 e 24 de julho de 2026, com retorno em 25 de julho, um sábado.
O juiz observou que o artigo 26, § 3º-A, da Lei nº 9.514/1997 estabelece que, após duas tentativas sem sucesso e havendo suspeita motivada de ocultação, o responsável pela diligência deve avisar sobre o retorno no dia útil imediato.
Para o magistrado, a realização do retorno em um sábado constituiu uma das inconsistências objetivas que justificavam maior apuração antes do prosseguimento dos atos destinados à retirada definitiva do imóvel do patrimônio dos devedores.
Divergência na identificação
A decisão também registrou problemas na individualização das intimações. Em uma das certidões emitidas em nome de uma das envolvidas, o texto fazia referência a diligências destinadas à localização de outra pessoa.
Segundo o magistrado, a repetição do mesmo horário e da mesma dinâmica, somada à troca da identificação do destinatário, comprometia, nessa análise inicial, a segurança sobre a individualização das comunicações.
Outro ponto observado foi a existência de divergência no número do CPF constante de um dos ofícios de intimação. O juiz ressaltou que essa diferença, isoladamente, poderia ser sanável e não seria suficiente, por si só, para invalidar o ato. No entanto, entendeu que ela reforçava a necessidade de esclarecimento do procedimento.
Também foi constatada diferença entre datas atribuídas à intimação de outra participante do contrato. Uma certidão indicava diligência em 26 de junho, enquanto outro documento mencionava intimação em 23 de junho. Para o juízo, embora a diferença possa decorrer de erro material, deve ser esclarecida antes da continuidade dos atos expropriatórios.
Ausência de comprovante de edital
Outro aspecto destacado foi a ausência, entre os documentos analisados até aquele momento, de comprovante de publicação de edital capaz de suprir a ciência de destinatários que haviam sido registrados como estando em “local incerto e não sabido”.
A decisão ressaltou que a intimação por edital é excepcional e pressupõe o esgotamento prévio das formas ordinárias de localização e comunicação.
Nesse contexto, o juiz considerou que as inconsistências verificadas nas intimações por hora certa, somadas às certidões anteriores de localização incerta e à falta de comprovação da publicação de edital, justificavam a preservação temporária da situação do imóvel.
Curatela será analisada no processo
A defesa também questionou a validade da intimação pessoal de um dos envolvidos, que havia sido submetido anteriormente a curatela provisória para atos patrimoniais, financeiros e relacionados à saúde.
O magistrado, contudo, não adotou esse ponto como fundamento autônomo para a concessão da liminar. Segundo a decisão, a questão deverá ser melhor esclarecida após a formação do contraditório.
Da mesma forma, o juízo não acolheu, nesta etapa, alegações relacionadas ao valor efetivamente devido, ao vencimento antecipado das operações ou à existência de apenas duas parcelas inadimplidas. A decisão observou que os documentos indicam inadimplementos em diferentes operações e cláusulas contratuais de vencimento antecipado, questões que poderão exigir análise contábil.
Formalidades antes da perda do imóvel
Para o advogado Leandro Amaral, especialista em crédito rural e sócio-fundador do Amaral e Melo Advogados, a decisão evidencia a relevância das formalidades que antecedem a perda de um imóvel dado em alienação fiduciária.
“Quando uma dívida possui um imóvel rural em alienação fiduciária, o inadimplemento pode desencadear um procedimento extrajudicial com consequências patrimoniais muito rápidas. Justamente pela gravidade desses efeitos, é fundamental que as etapas previstas em lei, especialmente as relacionadas à intimação dos envolvidos, sejam rigorosamente observadas”, afirma.
Heráclito Noé, também sócio do escritório, ressalta que a análise do procedimento deve ir além da verificação da dívida e da existência da garantia contratual.
“Não basta olhar apenas para a existência da dívida ou para a garantia prevista no contrato. Quando há consolidação da propriedade, é importante verificar todo o procedimento: quem precisava ser intimado, de que forma isso ocorreu, quais tentativas foram realizadas e se os requisitos legais de cada modalidade de intimação foram efetivamente cumpridos. Uma irregularidade nessa etapa pode ter repercussões relevantes sobre os atos posteriores”, explica.
Risco de transferência a terceiros
A consolidação da propriedade havia sido averbada em 26 de agosto de 2026. Embora não houvesse prova de leilão já marcado, o magistrado considerou que o procedimento previsto na Lei nº 9.514/1997 poderia avançar em prazo reduzido.
Para o julgador uma eventual alienação da fazenda a terceiro ou transferência da posse poderia tornar significativamente mais difícil o restabelecimento da situação registral e fática caso as irregularidades fossem confirmadas posteriormente.
Registro deverá preservar documentos
Além de impedir temporariamente os atos de venda e transferência, o juiz determinou que o Registro de Imóveis de Rio Verde averbe na matrícula a existência da ação e da restrição judicial.
O cartório também deverá preservar integralmente registros eletrônicos, imagens, comprovantes, mensagens e trilhas de auditoria relacionados aos procedimentos questionados e encaminhar ao juízo, no prazo de dez dias, cópia completa da documentação, inclusive eventual edital e respectiva prova de publicação.
O Banco Santander terá cinco dias para informar se houve designação, publicação ou realização de leilão, identificar eventual leiloeiro ou terceiro interessado e apresentar memória discriminada e atualizada do débito utilizado para fundamentar o pedido de consolidação.
Em caso de descumprimento da ordem que proíbe atos de venda ou transferência, foi fixada multa diária de R$ 10 mil, inicialmente limitada a R$ 100 mil.
Processo: 5833134-40.2026.8.09.0137
