Uma das funções mais importantes atribuídas ao setor jurídico de qualquer empresa é a de zelar pelo patrimônio da organização. A verdade é que, no Brasil, os riscos jurídicos a que as empresas se expõem são tão significativos quanto os riscos econômicos ou administrativos.
Imagine, por exemplo, o tamanho do prejuízo que a usucapião de um terreno ou uma reclamação trabalhista podem causar aos cofres da empresa. Dentro desse contexto de segurança patrimonial, vamos falar hoje sobre um assunto muito importante: a hipoteca.
Ela pode ser uma ferramenta importante para angariar fundos a uma taxa de juros menor, no entanto, é preciso que o departamento jurídico acompanhe o pagamento da dívida para providenciar a baixa de hipoteca quando ela tiver sido integralmente quitada. Isso é importante para eliminar riscos e gravames desnecessários nos imóveis da empresa.
No artigo de hoje você vai aprender tudo o que precisa saber sobre como livrar os bens da empresa ou de seus clientes desse ônus real. Confira na sequência!
O que é hipoteca?
A hipoteca é um direito real de garantia. Em bom português: ela serve para que possamos colocar um bem (geralmente imóvel) como garantia do pagamento de uma dívida. Acontece, por exemplo, quando uma construtora compra ou incorpora um terreno com a intenção de construir um prédio e procura um banco para financiar a obra.
Nesse caso, o risco da operação para o banco é menor, pois caso a construtora se torne insolvente, ele pode executar a hipoteca na justiça e penhorar o terreno e os prédios no estado em que estiverem para satisfazer o seu crédito.
Como consequência da redução do risco, o banco acaba concedendo empréstimos a uma taxa de juros menor, beneficiando a empresa responsável pelo projeto e, indiretamente, os consumidores, que pagarão mais barato por suas unidades.
A hipoteca como direito real
Como já tivemos a oportunidade de mencionar, a hipoteca é um direito real de garantia. Isso significa, entre outras coisas, que a restrição é gravada no imóvel e não no nome do seu proprietário.
Portanto, mesmo que o proprietário venda o bem, as restrições permanecem gravadas e acompanham o imóvel. Isso pode gerar uma situação bastante desagradável e lamentavelmente muito comum: pessoas físicas ou jurídicas que acabam comprando imóveis sem atentar para o fato de que o mesmo possui gravames que restringem a fruição de determinados direitos.
Não há nada de errado em comprar imóveis que sejam objeto de disputas judiciais, que tenham dívidas, ônus ou restrições, desde que o comprador esteja ciente de tudo o que está fazendo e, é claro, que o vendedor faça um bom desconto para compensar toda a trabalheira, custos e também o risco que o comprador terá com o bem em questão.
O que é baixa de hipoteca?
A baixa de hipoteca é o caminho a ser seguido pelo proprietário do imóvel hipotecado para retirar o gravame do registro do imóvel depois que a dívida tenha sido integralmente quitada. Isso é importante para evitar que, no futuro, o proprietário venha a ter o imóvel penhorado por conta da hipoteca.
Por que fazer a baixa de hipoteca?
Mesmo que o imóvel já esteja 100% quitado, enquanto houver o gravame da hipoteca atrelado ao bem, o imóvel ainda corre o risco de ser penhorado. Assim, suponha por um instante que a empresa tenha comprado um galpão que pertencia a outra empresa e que essa outra empresa tenha hipotecado o imóvel para conseguir se capitalizar e atravessar uma fase difícil.
Nesse caso, o atual proprietário não tem como opor a execução da hipoteca com o comprovante de quitação do imóvel, pois considera-se que ele tenha comprado o bem já com todos os gravames, entre eles, é claro, está a hipoteca. Pode até ser uma injustiça, mas o proprietário que, de boa-fé, pagou o preço justo pelo imóvel pode acabar desamparado.
É justamente para evitar esse tipo de situação que existe a baixa de hipoteca. No momento da negociação o comprador pode colocar a baixa da hipoteca como condição para a assinatura da promessa de compra e venda.
Vale destacar que em alguns casos a lei e também a jurisprudência estabelecem que o proprietário pode exigir judicialmente que o antigo proprietário promova a baixa da hipoteca. É o que acontece com o exemplo da construtora que demos no início do nosso texto.
Estamos falando da Súmula 308 do Superior Tribunal de Justiça, que diz o seguinte: “a hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel”.
Como saber se os imóveis da sua empresa estão hipotecados?
Para fazer uma análise e a gestão do risco patrimonial da empresa é preciso conhecer, de forma detalhada, a situação dos bens da empresa. Com relação aos bens imóveis, isso pode ser feito através de uma certidão de ônus reais. Com ela podemos ver se algum dos antigos proprietários comprometeu o imóvel com qualquer tipo de restrição.
É por isso que sempre antes de comprar um bem imóvel, é aconselhável tirar uma série de certidões para sabermos ao certo o que estamos comprando. Um imóvel com muitas restrições é o mesmo que comprar uma casa de madeira infestada de cupins. Depois de feito o negócio não dá para reclamar!
Quais são os documentos necessários para realizar a baixa?
Para solicitar a baixa de hipoteca, o interessado deve se dirigir ao cartório de registro de imóveis munido de uma série de documentos acompanhados do requerimento e procuração, ambos assinados e com firma reconhecida em cartório.
Os documentos para fazer a baixa de hipoteca são:
Certidão de ônus de inteiro teor da área hipotecada;
O título integralmente quitado ou comprovantes de pagamento;
Certidão negativa vintenária da empresa, sócios e avalistas tanto na comarca em que o Imóvel está matriculado, como na comarca em que os títulos foram emitidos;
Certidão negativa da PGE/MT;
CND-e fazendária ou certidão positiva com efeitos de negativa;
Certidão negativa de débitos com o município;
Por fim, RG, CPF, certidão de nascimento/casamento e comprovação de residência do solicitante e do procurador.
