Andando pelas ruas e especialmente por centros comerciais das grandes cidades, temos a impressão de aumentou exponencialmente o número de placas e anúncios de imóveis e lojas desocupadas para locação.
Não é uma impressão, é uma realidade, pois dados apurados e publicados periodicamente dão conta de que o número realmente só vem aumentando. Sinais da crise que nos foi imputada por mais de uma década de desgovernos.
Contratos de locação comercial que eram para ser duradouros estão simplesmente sendo rescindidos e pontos comerciais sistematicamente fechados para que empresários não tenham ainda mais prejuízos. O efeito cascata de tudo isso já é sobejamente conhecido!
O problema principal é como proceder à rescisão sem que os prejuízos que já são enormes para todos (locador e locatário) se tornem ainda maiores. Afinal, há contrato em vigência e nos contratos há, via de regra, previsão de pagamento de multa que, na maioria dos casos, é bem elevada.
O melhor dos mundos seria que as partes, de comum acordo, conseguissem atingir um denominador comum no sentido de conceder desconto no valor de locação e encargos por um determinado período de tempo até que os efeitos da crise ao menos sejam amenizados após resolvida de uma vez a situação política.
A rescisão deve ser o último dos recursos, a ser utilizado somente se for realmente impossível e inviável a manutenção da empresa no local. Mas, uma vez comercialmente definida a rescisão é preciso que se atente para os termos do contrato de locação pois em geral, como já dito, há previsão de multa pela devolução antecipada do imóvel e este tem sido o ponto mais sensível.
Alguns detalhes relativos à multa por rescisão antecipada, no entanto, devem ser observados:
(i) o fato de estar prevista em contrato não significa que seja inegociável, podendo as partes negociar o valor e forma de pagamento, pois também não é interesse do locador não receber a multa ou ter de gastar ainda mais valores para cobra-la judicialmente sem a certeza de recebimento ao final;
(ii) ainda isto que não conste expressamente em contrato, a multa pactuada deverá ser calculada sempre de forma proporcional ao tempo restante de contrato (artigo 4º da Lei 8.245/91);
(iii) não havendo multa expressamente pactuada em contrato, deverá ser ajuizada uma ação judicial para que o juiz a arbitre. Detalhe: o silêncio contratual não importa em renúncia automática, pois a multa só não será devida quando as partes assim inserirem expressamente em contrato;
(iv) em se tratando de contrato prorrogado por prazo indeterminado, assim entendido como aquele que teve seu prazo inicial de vigência contratual vencido com a continuação da relação locatícia, não há incidência de multa podendo a rescisão ocorrer por qualquer das partes a qualquer tempo, mediante aviso prévio escrito com antecedência de trinta dias.
Havendo ou não acordo ou desconto da multa, é muito importante que a locação sempre seja encerrada por meio de termo de entrega de chaves, vistoria do imóvel e quitação. Aqui vale o alerta de que a data final da locação é sempre a data da entrega das chaves e não da mera eventual desocupação do imóvel, daí a importância vital do termo para todas as partes.
Todos estes aspectos devem ser considerados antes de se chegar à decisão de devolução antecipada de um ponto comercial, até porque o valor da multa contratual pode, muitas vezes, ser maior do que o prejuízo em se manter o ponto em funcionamento. A negociação ainda pode ser a melhor saída.
*Franco Mauro Russo Brugioni é advogado, especialista em Direito Civil e sócio do Raeffray Brugioni Advogados
