O Supremo Tribunal Federal (STF) decidiu que a transferência de imóveis para integralização do capital social de empresas está protegida pela imunidade do Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), mesmo quando a atividade principal da pessoa jurídica é a compra e venda, locação ou arrendamento de imóveis. O entendimento foi firmado por 9 votos a 2 no julgamento do Tema 1.348 da repercussão geral (RE 1.495.108), concluído na segunda-feira (19) e a ata foi publicada nesta quinta-feira (22).
A decisão, relatada pelo ministro Edson Fachin, alcança também as holdings imobiliárias e patrimoniais utilizadas na administração de bens familiares. O benefício, entretanto, permanece limitado ao valor destinado à integralização do capital social, e os municípios poderão fiscalizar operações que envolvam simulação ou fraude à lei.
Para a advogada tributarista Vanessa Cardoso, sócia-fundadora do VCI Law, o julgamento representa uma mudança importante para o planejamento patrimonial e sucessório, especialmente diante das novas regras do Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação (ITCMD), estabelecidas pela Lei Complementar nº 227/2026.
Imunidade não alcança valores superiores ao capital social
Embora tenha ampliado o alcance da imunidade para empresas imobiliárias, o STF preservou a limitação anteriormente estabelecida no Tema 796 da repercussão geral.
Segundo esse precedente, o benefício não alcança a parcela do valor dos bens que exceder o limite do capital social a ser integralizado.
Isso significa que a transferência de um imóvel para a pessoa jurídica não estará necessariamente protegida em sua totalidade caso parte do valor seja destinada, por exemplo, à reserva de capital, em vez de ser utilizada na integralização do capital subscrito.
A decisão também não impede a fiscalização municipal sobre a regularidade da operação.
Assim, a atividade imobiliária da empresa, isoladamente, deixa de justificar a cobrança do ITBI na integralização de capital, mas permanecem os demais requisitos legais e os mecanismos de combate a operações simuladas ou fraudulentas.
Mudanças no ITCMD podem afetar planejamento sucessório
O julgamento ocorre em um cenário de alterações relevantes na tributação de heranças e doações.
A Lei Complementar nº 227, de janeiro de 2026, estabeleceu normas gerais para o ITCMD, incluindo novos critérios de avaliação de bens e direitos transmitidos.
Entre as mudanças, a legislação prevê a utilização do valor de mercado como base de cálculo do imposto.
No caso de quotas de empresas que não são negociadas em mercados organizados, como ocorre com a maioria das holdings familiares, a lei determina a utilização de metodologia tecnicamente adequada, respeitando valor mínimo correspondente ao patrimônio líquido ajustado pela avaliação de ativos e passivos a mercado, acrescido do valor de mercado do fundo de comércio, conforme a legislação do ente tributante.
A lei complementar também prevê alíquotas progressivas, de acordo com o valor da transmissão, respeitado o limite máximo estabelecido pelo Senado Federal, atualmente de 8%.
Para Vanessa Cardoso, a combinação entre a decisão do STF e as novas regras sucessórias exige atenção de famílias que pretendem constituir holdings ou realizar a transferência de quotas aos herdeiros.
Isso porque, embora a integralização de imóveis ao capital social possa deixar de gerar cobrança de ITBI, a posterior transmissão gratuita das participações societárias continua sujeita ao ITCMD, observadas as regras aplicáveis.
A advogada ressalta, contudo, que a elevação da carga tributária não é automática. A legislação complementar estabelece normas gerais, mas a aplicação das alíquotas e dos critérios de tributação depende também da legislação estadual.
Eventuais aumentos do imposto deverão respeitar as regras constitucionais de anterioridade anual e nonagesimal, quando aplicáveis.
Em São Paulo, por exemplo, a legislação estadual ainda prevê alíquota única de 4% para o ITCMD.
Cuidados na constituição de holdings
Apesar do impacto favorável da decisão sobre o ITBI, Vanessa Cardoso alerta que a constituição de uma holding não deve ser analisada exclusivamente pelo custo tributário da transferência inicial dos imóveis.
A advogada destaca a importância de avaliar a composição do patrimônio, os objetivos familiares, a estrutura societária e os possíveis efeitos da Reforma Tributária sobre a compra, venda e locação de bens imóveis.
Um dos cuidados envolve a definição do valor pelo qual os bens serão transferidos à pessoa jurídica.
O artigo 23 da Lei nº 9.249/1995 permite que pessoas físicas integralizem bens e direitos pelo valor constante da declaração de bens ou pelo valor de mercado. A opção pelo valor declarado, observados os requisitos legais, não gera ganho de capital tributável na operação, enquanto eventual diferença positiva na transferência a valor superior poderá ficar sujeita ao Imposto de Renda.
Também é necessário observar a destinação integral dos valores ao capital social quando se pretende aproveitar a imunidade sobre toda a parcela juridicamente abrangida pelo benefício.
A especialista recomenda ainda que a estrutura tenha efetiva organização jurídica e contábil, com contratos adequados, registros consistentes e propósito negocial demonstrável, de modo a reduzir questionamentos sobre simulação ou utilização indevida do benefício.
Outro aspecto envolve os efeitos do Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e da Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS), cujo regime específico para operações imobiliárias está previsto na Lei Complementar nº 214/2025.
Para a tributarista, a decisão do Supremo oferece maior segurança quanto à incidência do ITBI na formação do capital social, mas não dispensa uma análise individualizada dos custos e riscos tributários envolvidos na administração e na transmissão futura do patrimônio.
Tema 1.348 da repercussão geral — RE 1.495.108.
