A cobrança de taxas condominiais de compradores que ainda não haviam recebido as chaves de um imóvel foi considerada indevida pela 5ª Vara Cível de Aparecida de Goiânia. O juiz Aluízio Martins Pereira de Souza concluiu que a responsabilidade pelos encargos permanecia com a incorporadora, já que falhas no procedimento de entrega e avarias constatadas na unidade impediram a efetiva imissão dos adquirentes na posse.
Os débitos discutidos no processo somavam R$ 9.128,22. Segundo o advogado Arthur Silva Rodrigues, que atuou na causa em favor dos compradores, a cobrança correspondia a 15 parcelas de condomínio.
Os adquirentes haviam firmado contrato de promessa de compra e venda de um imóvel no valor de R$ 380 mil. Embora o empreendimento tivesse obtido o habite-se, eles não receberam as chaves. Sustentaram que a unidade apresentava problemas identificados durante a vistoria e que, enquanto não houvesse a efetiva entrega, não poderiam ser responsabilizados pelas despesas condominiais.
No decorrer da ação, o magistrado verificou ainda uma falha anterior no procedimento de entrega. A incorporadora afirmou que os compradores haviam sido convocados para vistoriar o imóvel, mas a comunicação foi enviada para endereço de e-mail diferente daquele informado no contrato e na ficha cadastral.
Para o juiz, a comunicação encaminhada a endereço incorreto não poderia servir para atribuir aos adquirentes eventual demora no recebimento do imóvel.
Avarias constatadas na vistoria
Quando a vistoria finalmente foi realizada, em fevereiro deste ano, foram identificadas diversas avarias e não conformidades na unidade. A própria incorporadora apresentou posteriormente relatório de reparos, circunstância considerada pelo magistrado como confirmação de que o imóvel ainda não estava em condições adequadas de entrega.
Na sentença, Aluízio Martins observou que, embora o habite-se já tivesse sido expedido, os problemas encontrados justificavam a recusa dos compradores em receber a unidade e prosseguir com a quitação do saldo devedor.
Com isso, entendeu que a responsabilidade pelas taxas condominiais anteriores à efetiva disponibilização do imóvel em condições de uso permanecia com a construtora, que ainda detinha a posse e a disponibilidade fática e jurídica do bem.
O magistrado aplicou ao caso o entendimento firmado pelo Superior Tribunal de Justiça (STJ) no Tema 886, segundo o qual a responsabilidade pelas obrigações condominiais está relacionada à efetiva relação jurídica material com o imóvel. No caso analisado, era incontroverso que os compradores não haviam recebido as chaves nem ingressado na posse.
Durante a tramitação do processo, a incorporadora quitou os débitos condominiais cobrados dos adquirentes. Diante disso, o juiz reconheceu a perda superveniente do objeto quanto a esse pedido, mas reafirmou na sentença que a obrigação pelo pagamento das taxas efetivamente cabia à empresa. A tutela anteriormente concedida para impedir a cobrança contra os compradores também foi confirmada em caráter definitivo.
Danos morais
A incorporadora e o condomínio foram condenados solidariamente ao pagamento de R$ 6 mil por danos morais.
Segundo o magistrado, a simples cobrança indevida, sem negativação, não gera automaticamente indenização. No entanto, considerou que, no caso concreto, os compradores foram submetidos a cobranças persistentes de uma dívida relativa a imóvel do qual ainda não podiam usufruir, além de terem recebido notificação extrajudicial para pagamento.
Para o juiz, essas circunstâncias ultrapassaram o mero aborrecimento e justificaram a reparação.
O que alegaram as rés
Em sua defesa, a incorporadora sustentou que o empreendimento estava concluído e que o habite-se havia sido expedido em dezembro de 2023. Alegou que a ausência de entrega das chaves decorria da mora dos próprios compradores, que não teriam quitado o saldo devedor nem concluído o financiamento. Defendeu, por isso, a regularidade da transferência dos encargos condominiais.
O condomínio, por sua vez, alegou que apenas exerceu regularmente o direito de cobrar as despesas da unidade e sustentou que não poderia responder por discussão decorrente do contrato firmado entre os compradores e a incorporadora.
Os argumentos não foram acolhidos. Além da condenação por danos morais, o condomínio terá de pagar multa equivalente a 2% do valor atualizado da causa, revertida ao Estado de Goiás, por não ter comparecido à audiência de conciliação nem apresentado justificativa.
Processo: 5349002-08.2026.8.09.0011
