O juiz Andrey Máximo Formiga, da 1ª Vara Cível de Senador Canedo, suspendeu as cobranças relativas à compra de um lote em um condomínio fechado após os adquirentes ajuizarem ação de rescisão contratual alegando atraso na conclusão das obras. A liminar também impede a negativação dos consumidores, a consolidação da propriedade em nome da credora fiduciária e eventual leilão extrajudicial do imóvel até o julgamento da ação.
O caso envolve um lote de 261,51 metros quadrados adquirido em novembro de 2022 pelo valor de R$ 223.591,05. O contrato previa a conclusão e entrega do empreendimento até 31 de dezembro de 2025, com tolerância adicional de 180 dias. Segundo os compradores, o prazo máximo terminou em 29 de junho deste ano sem que as obras estivessem concluídas.
Atuam na causa os advogados Artur Nascimento Camapum e Luísa Carvalho Rodrigues, do escritório Artur Camapum Advogados Associados. A petição inicial sustenta que os consumidores estavam adimplentes e haviam desembolsado R$ 78.940,84 até agosto deste ano.
Na ação, a defesa dos compradores afirma que, mesmo após o encerramento do prazo de tolerância, o empreendimento não teria infraestrutura essencial suficiente para utilização, incluindo água, energia, saneamento e portaria. Fotografias juntadas ao processo foram utilizadas para demonstrar a continuidade das obras depois do prazo contratual.
Diante do atraso, os adquirentes enviaram notificação extrajudicial à construtora requerendo a rescisão do contrato, a interrupção das cobranças e a restituição integral dos valores pagos. Conforme a inicial, a empresa recusou a rescisão nos moldes pretendidos sob o argumento de que o negócio está submetido à Lei nº 9.514/1997, que disciplina a alienação fiduciária.
Tema 1.095 do STJ
Um dos principais pontos apresentados pelos advogados Artur Nascimento Camapum e Luísa Carvalho Rodrigues diz respeito à interpretação do Tema Repetitivo nº 1.095 do Superior Tribunal de Justiça (STJ).
Os advogados sustentam que a tese firmada pelo STJ para aplicação da Lei nº 9.514/1997 se refere à resolução de contrato com alienação fiduciária na hipótese de inadimplemento do próprio devedor, devidamente constituído em mora. Por isso, argumenta que a regra não poderia ser utilizada contra compradores que pedem a rescisão porque atribuem o descumprimento contratual à própria vendedora.
Segundo a inicial, a situação seria distinta daquela tratada pelo repetitivo porque os adquirentes não deixaram de cumprir o contrato antes do atraso da obra. Ao contrário, a tese é de que a causa da resolução está no descumprimento do prazo de entrega pela FGR. Dessa forma, os advogados defendem a incidência das normas de proteção ao consumidor e das regras referentes ao inadimplemento da vendedora.
A petição cita ainda julgamento recente da 7ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça de Goiás (TJGO), em agravo interposto pela própria construtora, no qual, segundo a defesa, foi afastada a tese de aplicação da Lei de Alienação Fiduciária porque o caso não envolvia inadimplemento contratual dos adquirentes.
Para os advogados, permitir a utilização da Lei nº 9.514/1997 nessa situação poderia transferir aos consumidores as consequências de um desfazimento contratual ao qual eles afirmam não ter dado causa. A inicial relata ainda que, segundo resposta da empresa, uma forma de encerramento do negócio seria a realização de dação em pagamento, sem restituição das quantias já desembolsadas.
Culpa da vendedora
A defesa sustenta que a rescisão não decorre de desistência dos compradores. A tese apresentada é de inadimplemento da vendedora por descumprimento do prazo contratual, inclusive depois dos 180 dias de tolerância.
Com base nessa premissa, os advogados pedem a devolução integral dos valores pagos. A inicial menciona o artigo 43-A da Lei nº 4.591/1964 e a Súmula 543 do STJ e argumenta que, quando o desfazimento decorre de culpa da promitente vendedora, não cabe retenção de valores ou imposição de multa rescisória contra o consumidor.
A ação também sustenta a aplicação do Código de Defesa do Consumidor (CDC), sob o fundamento de que a FGR atua como fornecedora no mercado imobiliário e os adquirentes são destinatários finais do bem. Foi requerida, ainda, a inversão do ônus da prova.
Liminar
Ao examinar o pedido de urgência, Andrey Máximo Formiga considerou haver verossimilhança nas alegações e risco de prejuízo aos compradores caso as cobranças continuassem durante a tramitação do processo.
O juiz observou que, embora o contrato contenha alienação fiduciária e esteja submetido à Lei nº 9.514/1997, o ajuizamento da ação de rescisão justifica, nesta fase provisória, a suspensão da exigibilidade das parcelas até o julgamento definitivo do mérito.
O magistrado ressaltou que a continuidade dos efeitos do contrato poderia levar os consumidores a uma situação de inadimplência, com inscrição em cadastros restritivos, consolidação da propriedade fiduciária e posterior leilão extrajudicial, medidas consideradas de difícil reversão.
Com isso, determinou a suspensão das parcelas vincendas, dos aportes anuais vencidos, das taxas associativas, tributos e demais encargos enquanto não houver imissão dos compradores na posse. A FGR também deverá se abster de negativar os autores e de promover atos de consolidação da propriedade ou leilão extrajudicial. A multa por descumprimento foi estabelecida em R$ 300 por dia, limitada a R$ 15 mil.
O juiz também reconheceu, para fins processuais, a hipossuficiência técnica dos consumidores e determinou a inversão do ônus da prova com fundamento no artigo 6º, inciso VIII, do CDC.
A discussão sobre quem efetivamente deu causa à rescisão e qual regime jurídico deverá disciplinar definitivamente o desfazimento do contrato ainda será analisada no mérito. A liminar não declarou, de forma definitiva, a inaplicabilidade da Lei nº 9.514/1997.
Processo: 5782086-28.2026.8.09.0174
