Imagine a situação: você e seus irmãos herdam uma casa de família, mas apenas um deles permanece no imóvel. Após anos de ocupação exclusiva, esse herdeiro pode ingressar na Justiça e obter a propriedade integral do bem, ainda que os demais também sejam donos. É o que prevê o artigo 183 da Constituição Federal e o artigo 9º do Estatuto da Cidade (Lei nº 10.257/2001), que regulam o usucapião especial urbano.
De acordo com a legislação, a posse deve ser mansa, pacífica e ininterrupta por pelo menos cinco anos, em imóvel urbano de até 250 m², utilizado como moradia própria, sem oposição dos demais coproprietários. Além disso, o possuidor não pode ser proprietário de outro bem urbano ou rural.
Decisões judiciais
Diversos tribunais têm confirmado a possibilidade de usucapião em casos de herdeiros que ocupam sozinhos imóveis por longos períodos. O advogado João Victor Duarte Salgado, do escritório Celso Candido de Souza Advogados, explica que o Superior Tribunal de Justiça (STJ) já reconheceu a perda da propriedade por outros herdeiros que se mantiveram inertes por 15 anos, enquanto um dos irmãos residia no imóvel, arcava com impostos, fazia melhorias e cuidava da conservação.
“O filho ficou morando no imóvel, pagou os impostos, manteve o bem, fez melhorias e morou como se fosse dono, sem oposição dos irmãos. Nesse período, ele completou o prazo aquisitivo do usucapião”, detalha o advogado.
Riscos de acordos verbais
Para evitar litígios, João Victor orienta que os herdeiros formalizem o uso do imóvel. “É preciso ter um contrato onde os demais cedem gratuitamente a posse ao outro irmão, seja por comodato, cessão gratuita ou locação. Acordo verbal, nem entre irmãos, vale. É fundamental colocar tudo no papel para impedir um pedido de usucapião”, afirma.
Segundo o advogado, esse tipo de julgamento vem se tornando mais frequente desde a vigência do atual Código Civil, em 2002, mas ainda surpreende famílias que não têm o hábito de formalizar acordos. “As pessoas confiam umas nas outras e se esquecem de que as circunstâncias da vida podem mudar. A formalização traz segurança para todos os lados”, acrescenta.
Extinção de condomínio
Outra possibilidade para quem não deseja perder direitos é ingressar com ação de extinção de condomínio, quando não há consenso entre coproprietários. Esse foi o entendimento recente do Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP), que determinou a venda judicial de um imóvel herdado, ocupado por dois dos três irmãos coproprietários. Além da alienação, a corte fixou o pagamento de indenização mensal de R$ 755,55 ao irmão que não tinha acesso ao bem.
“Nesse tipo de situação, a lei garante que o coproprietário pode exigir judicialmente a venda. Os que residem no imóvel têm preferência na compra, mas, se não exercem, o juiz designa leilão e o bem é vendido de forma pública. Além disso, o coproprietário excluído do uso tem direito a uma indenização equivalente a aluguel pelo período em que não usufruiu da propriedade”, explica João Victor.
O advogado reforça que a extinção de condomínio pode ser aplicada em qualquer copropriedade — seja de herança, de um imóvel adquirido em sociedade ou mesmo de um bem comum de ex-casal.
