A 9ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça de Goiás (TJGO) manteve sentença que condenou os vendedores de um imóvel rural a restituírem R$ 3,250 milhões que foram pagos por compradores a título de entrada para a aquisição do bem. No caso, houve inadimplemento contratual, tendo em vista que o imóvel não foi entregue livre de ônus na data estipulada entre as partes.
Os magistrados seguiram voto do relator, desembargador Luiz Eduardo de Sousa, que também manteve a condenação dos réus ao pagamento de multa penal estipulada contratualmente, correspondente a 10% (R$ 1,1 milhão). Além disso, os vendedores terão de devolver notas promissórias entregues em garantia de parcelas vincendas.
Segundo explicaram os advogados Erika Curado Silva Pereira e Filipe Oliveira de Moraes Pinto, os compradores firmaram compromisso de compra e venda e cessão de direitos com os requeridos, adquirindo o imóvel rural em São Miguel do Araguaia, no interior do Estado. Foi acordado, em contrato, o pagamento de R$ 11 milhões parcelados.
Previsão contratual
Cláusulas contratuais previam a entrega da documentação necessária para a realização da transferência do imóvel na mesma data do vencimento da segunda parcela. No entanto, conforme os advogados, os requeridos não cumpririam a obrigação. No caso, transmissões anteriores ocorreram sem o devido registro na matrícula do imóvel e , à época da celebração do contrato, existiam diversas hipotecas averbadas na matrícula.
Ao manter a sentença, o relator disse que foi configurado o inadimplemento contratual por parte dos vendedores. Isso porque, da interpretação conjunta e lógica das cláusulas 10ª e 11ª do contrato, conclui-se que os compradores não estavam obrigados ao pagamento da segunda parcela sem a devida apresentação da documentação. O que, efetivamente, não ocorreu.
Exigibilidade comprometida
Os réus sustentam que a obrigação somente se tornaria exigível após o pagamento da segunda parcela, o que, segundo alegam, não chegou a ocorrer. No entanto, o relator esclareceu que, conforme interpretação do próprio contrato, sem o prévio cumprimento documental, a exigibilidade da parcela vincenda estaria comprometida, pois frustrada a legítima expectativa dos compradores.
Salientou que, nos termos do artigo 476 do Código Civil, “nos contratos bilaterais, nenhum dos contratantes, antes de cumprida a sua obrigação, pode exigir o implemento da do outro”. Trata-se da consagração legal da exceção do contrato não cumprido, instituto que assegura equilíbrio e reciprocidade nas relações contratuais onerosas.
Nesse sentido, disse o magistrado, os compradores, utilizando-se do referido instituto, deixaram de efetuar o pagamento da segunda parcela, pois estavam diante de inadimplemento anterior por parte dos compromitentes vendedores. No acórdão foi estipulado o pagamento de honorários de 11% do valor da condenação.
Leia aqui o acórdão
5157461-43.2024.8.09.0143
