A 8ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça de Goiás (TJGO) reconheceu a validade da retenção de 50% dos valores pagos por adquirente que rescindiu contrato de compra e venda de imóvel em empreendimento submetido ao regime de patrimônio de afetação. Os magistrados seguiram voto da relatora, desembargadora Juliana Pereira Diniz Prudente, que reformou sentença que havia determinado a devolução de 90% dos valores pagos pelo comprador, permitindo à incorporadora reter apenas 10%.
A relatora explicou que, nos contratos de incorporação imobiliária celebrados após a vigência da Lei nº 13.786/2018 (Lei do Distrato) e submetidos ao regime de patrimônio de afetação, é legítima a retenção de até 50% das quantias pagas pelo adquirente, desde que exista previsão contratual. No caso, o contrato foi firmado em setembro de 2022, já sob a vigência da norma, e previa expressamente a submissão do empreendimento ao regime de patrimônio de afetação.
Em sua decisão, a magistrada reconheceu ainda a possibilidade de dedução cumulativa da comissão de corretagem, observados os requisitos legais, e afastou a restituição imediata dos valores determinada em primeiro grau. A incorporadora é representada pelos advogados Matheus Dias, Leonardo Honorato e Paulo Lourenço, do escritório GMPR Advogados.
Sentença reformada
Em primeira instância, a rescisão contratual havia sido admitida a pedido do comprador, mas a incorporadora só poderia reter 10% das quantias pagas. A sentença determinava a restituição imediata e em parcela única dos 90% restantes, além de atribuir integralmente à empresa as custas e os honorários advocatícios.
A incorporadora recorreu sustentando justamente que o contrato havia sido celebrado em 2022, já sob a vigência da Lei do Distrato, e que o empreendimento estava regularmente submetido ao patrimônio de afetação. Ao julgar a apelação, a relatora reconheceu que tanto o contrato quanto a documentação registral comprovavam essa condição e que havia previsão expressa da penalidade de até 50%.
Nesse contexto, o colegiado reconheceu que a retenção de 50% tinha respaldo legal e contratual. O acórdão também citou precedentes do Superior Tribunal de Justiça (STJ) que admitem esse percentual em contratos posteriores à Lei nº 13.786/2018, quando o empreendimento está submetido ao patrimônio de afetação e há previsão contratual.
Comissão de corretagem e demais deduções
O colegiado reconheceu ainda que a comissão de corretagem pode ser deduzida cumulativamente com a cláusula penal. Segundo o acórdão, a cobrança é admitida quando houver previsão contratual clara, informação prévia ao adquirente e destaque do respectivo valor. Outros encargos previstos no artigo o art. 67-A, I, da Lei nº 4.591/1964 também poderão ser descontados, desde que sua efetiva incidência no caso concreto seja demonstrada.
A restituição do saldo remanescente não será imediata. O TJGO aplicou o prazo específico previsto para empreendimentos submetidos ao patrimônio de afetação: pagamento em até 30 dias após a expedição do habite-se ou documento equivalente ou, se o imóvel for revendido antes disso, em até 30 dias da revenda, prevalecendo o evento que ocorrer primeiro.
Para os advogados Matheus Dias, Leonardo Honorato e Paulo Lourenço, o julgamento demonstra que o percentual de retenção deve ser analisado em conjunto com as demais regras da Lei do Distrato. “O legislador passou a disciplinar expressamente tanto o percentual de retenção quanto as deduções e o momento da restituição”, afirmam os representantes da incorporadora. Leia aqui o acórdão. APELAÇÃO CÍVEL Nº 5910780-53.2025.8.09.0011
