Uma lei municipal que permitiu o remanejamento de áreas públicas e privadas e retirou a destinação pública de 16.218,66 metros quadrados de ruas, praça e viela no Jardim Maria Inês, em Aparecida de Goiânia, foi anulada pelo juiz Alex Alves Lessa, da Vara da Fazenda Pública Municipal, Registros Públicos e Ambiental do município.
A Lei Municipal nº 2.788/2008 instituiu o que juridicamente é chamado de operação urbana consorciada, instrumento previsto no Estatuto da Cidade para intervenções planejadas em determinadas regiões do município. No caso analisado, porém, o magistrado entendeu que o mecanismo foi utilizado, na prática, para promover remanejamento e permuta de imóveis sem atender às exigências legais de planejamento urbano.
A sentença reconheceu a inconstitucionalidade da norma, o descumprimento de requisitos previstos no Estatuto da Cidade e desvio de finalidade. Para o juiz, o instrumento, que deveria buscar transformações urbanísticas, melhorias sociais e valorização ambiental, acabou direcionado a uma operação imobiliária privada.
Reversão das áreas
Com a anulação da operação, o Município de Aparecida de Goiânia e a empresa deverão demolir, em até 90 dias, estruturas incompatíveis com as vias públicas existentes entre as quadras remembradas. A sentença ressalva a hipótese de impossibilidade, caso em que deverá ser apresentada, dentro do mesmo prazo, solução alternativa ou compensatória.
Também foi determinado que eventuais imóveis transferidos sejam revertidos no prazo de 60 dias. Já os imóveis remanejados, desmembrados ou remembrados e as vias públicas deverão retornar à situação anterior, com o restabelecimento de sua destinação pública, em até 120 dias.
Estatuto da Cidade
Ao analisar a Lei Municipal nº 2.788/2008, Alex Alves Lessa destacou que as operações urbanas consorciadas são instrumentos de política urbana disciplinados pelos artigos 32 e 33 do Estatuto da Cidade. A legislação federal exige lei municipal específica, baseada no plano diretor, além de um plano próprio para a operação.
No caso, segundo a sentença, a norma municipal não apresentou elementos mínimos exigidos para esse planejamento. Entre as omissões apontadas estão o programa básico de ocupação da área, o programa de atendimento econômico e social à população diretamente afetada, as finalidades específicas da intervenção, o estudo prévio de impacto de vizinhança (EIV), as contrapartidas exigidas dos particulares beneficiados e a forma de controle da operação com participação da sociedade civil.
Sobre os estudos ambientais, a sentença trata o EIV como requisito obrigatório e registra que ele não foi realizado. Quanto ao Estudo de Impacto Ambiental (EIA), o juiz observou que não era necessário definir, para a solução do processo, se sua elaboração também seria exigível naquele caso específico, porque a ausência do EIV já caracterizava o descumprimento do Estatuto da Cidade.
O magistrado também apontou que a legislação municipal não estabeleceu os limites mínimos e máximos das flexibilizações urbanísticas que poderiam ser concedidas nem criou uma estrutura de controle compartilhada com representantes da sociedade civil, como previsto na legislação federal.
Desvio de finalidade
Outro fundamento adotado foi o desvio de finalidade. Conforme a sentença, a operação urbana consorciada deve buscar “transformações urbanísticas estruturais, melhorias sociais e a valorização ambiental”.
Para o juiz, a Lei nº 2.788/2008, porém, limitou-se a autorizar remanejamento de lotes e permuta de imóveis, sem apresentar um plano de transformação urbanística. Na avaliação do magistrado, houve utilização do instrumento para atender interesses do mercado imobiliário em detrimento do planejamento urbano, configurando finalidade diversa daquela prevista no Estatuto da Cidade.
A sentença também considerou que, no exercício de sua competência legislativa, o Município ultrapassou os limites da suplementação das normas gerais estabelecidas pela União. Com isso, reconheceu vício de inconstitucionalidade na legislação local.
O que alegaram os réus
Na defesa, o Município sustentou que a operação urbana consorciada não chegou a se concretizar, porque os imóveis que seriam entregues pela NB Promotora de Crédito Ltda. em permuta não teriam sido transferidos ao poder público. Alegou ainda que as áreas desafetadas não haviam sido abertas nem pavimentadas e estariam desocupadas, sem construções. Ao final, pediu que fosse reconhecida a inexistência da operação e admitiu a possibilidade de retorno das áreas públicas à destinação anterior.
A NB Promotora de Crédito Ltda. foi declarada revel, porque apresentou contestação fora do prazo. Posteriormente, em memoriais, pediu a improcedência da ação e a realização das transferências de imóveis previstas na lei municipal.
Em relação a um pedido do MPGO para recuperação de Área de Preservação Permanente de curso hídrico e nascente, o juiz não analisou o mérito. Entendeu que a pretensão havia sido formulada de maneira genérica e sem indicação ou instrução probatória sobre dano ambiental concreto, ressalvando a possibilidade de o Ministério Público ajuizar ação específica para apurar eventual dano.
