Um comprador que pediu o desfazimento de contrato de aquisição de lote por não conseguir continuar pagando as parcelas terá direito à restituição de 90% dos valores efetivamente pagos. A juíza Ana Tereza Waldemar da Silva, da 1ª Vara Cível de Caldas Novas, considerou abusiva a cláusula que permitia calcular a multa de 10% sobre o valor atualizado de todo o contrato e determinou que a retenção incida apenas sobre o que foi efetivamente desembolsado pelo consumidor.
A sentença também confirmou a rescisão contratual e estabeleceu correção monetária pelo IPCA desde cada desembolso, além de juros legais a partir da citação. A empresa foi condenada ao pagamento das custas e despesas processuais e de honorários advocatícios fixados em 10% sobre o valor da condenação, observado o mínimo de R$ 1 mil em caso de valor irrisório.
O comprador é representado pelo advogado Alex Rosa Silva Junior. Na ação, a defesa sustentou que o adquirente enfrentou dificuldades financeiras e, após não conseguir mais cumprir as obrigações contratuais, buscou o cancelamento do negócio e a devolução do que havia pago. Pediu que eventual retenção fosse limitada a 10% das quantias desembolsadas e que a restituição ocorresse de forma imediata e em parcela única.
Segundo os argumentos apresentados pelo advogado, a aplicação da multa sobre o valor integral do contrato resultaria em retenção desproporcional. A defesa também questionou outros descontos pretendidos pela empresa, entre eles comissão de corretagem e taxa de fruição.
Em relação à fruição do imóvel, Alex Rosa argumentou na impugnação à contestação que a própria cláusula contratual invocada pela empresa condicionava a transferência da posse à adimplência do comprador. Segundo ele, não havia demonstração de que o adquirente tivesse efetivamente ocupado ou usufruído do lote, circunstância que afastaria a cobrança.
Retenção sobre o valor pago
Ao analisar o caso, Ana Tereza reconheceu a incidência das normas do Código de Defesa do Consumidor. A magistrada observou que, embora a Lei do Distrato preveja cláusula penal, calcular 10% sobre o valor total atualizado do contrato, na situação examinada, representaria vantagem excessiva à vendedora.
Segundo a juíza, a base de cálculo da penalidade deve corresponder às parcelas efetivamente pagas pelo consumidor, e não ao preço integral do negócio. Ela citou os artigos 51, inciso IV, e 53 do CDC e jurisprudência do Tribunal de Justiça de Goiás para concluir que a cláusula deveria ser reduzida a 10% dos valores pagos.
A magistrada também afastou a cobrança da taxa de fruição. Apesar de existir previsão contratual de percentual de 0,75% ao mês, considerou, entre outros aspectos examinados, tratar-se de lote sem benfeitorias e rejeitou a retenção dessa verba.
Comissão de corretagem
Outro ponto discutido foi a comissão de corretagem, prevista no contrato no valor de R$ 13.221,95. A sentença registra que a verba estava diluída no preço da aquisição, inclusive na entrada e nas primeiras parcelas. Contudo, não foi comprovada a efetiva participação de corretor ou empresa de intermediação na conclusão do negócio.
Por esse motivo, Ana Tereza entendeu que eventual quantia efetivamente paga sob essa rubrica deveria integrar o montante sujeito à restituição. A magistrada ressaltou, entretanto, que não havia prova de pagamento específico da comissão.
Processo 5428501-02.2026.8.09.0024
