A 8ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça de Goiás (TJGO) reconheceu a ilegitimidade de uma incorporadora para responder por execução fiscal de IPTU referente a imóvel vendido com alienação fiduciária em garantia. O colegiado concluiu que, antes da consolidação da propriedade em favor do credor fiduciário, a responsabilidade tributária recai sobre o comprador, que permanece na posse direta do bem.
Por unanimidade, os desembargadores deram provimento ao agravo de instrumento e extinguiram a execução fiscal em relação à empresa. O relator foi o desembargador Ronnie Paes Sandre. A incorporadora foi representada pelos advogados Fernando Ribeiro e Darielle Gonsaga, do escritório GMPR Advogados.
A cobrança foi ajuizada pelo Município de Goiânia e envolve IPTU do exercício de 2022, no valor de R$ 20.409,55. A empresa apresentou exceção de pré-executividade alegando que havia vendido o imóvel, em março daquele ano, por meio de contrato de compra e venda com pacto de alienação fiduciária em garantia e que, por isso, não deveria responder pelo tributo.
Em primeiro grau, o juiz André Reis Lacerda, da 5ª Vara de Execução Fiscal Municipal e Registros Públicos de Goiânia, rejeitou a exceção. O entendimento foi de que o contrato particular apresentado não demonstrava transferência do imóvel oponível a terceiros e de que eventual discussão sobre excesso de execução exigiria produção de provas.
Instrumento particular
Ao analisar o recurso, o desembargador Ronnie Paes Sandre afastou o fundamento relacionado à natureza particular do contrato.
O relator observou que o artigo 38 da Lei nº 9.514/1997 estabelece que os contratos relacionados à alienação fiduciária de imóveis podem ser celebrados por instrumento particular com efeitos de escritura pública.
Segundo o acórdão, nessa modalidade contratual, enquanto o comprador permanecer como devedor fiduciante e na posse do imóvel, sem que tenha ocorrido inadimplemento capaz de provocar a consolidação da propriedade em favor do credor fiduciário, é ele quem responde pelo IPTU.
O entendimento foi fundamentado também nos artigos 32 e 34 do Código Tributário Nacional (CTN), que indicam como contribuintes do IPTU o proprietário, o titular do domínio útil ou o possuidor do imóvel.
Tema 1.158 do STJ
O colegiado aplicou ainda o Tema Repetitivo 1.158 do Superior Tribunal de Justiça (STJ). A tese estabelece que o credor fiduciário, antes da consolidação da propriedade e da imissão na posse do imóvel objeto da alienação fiduciária, não pode ser considerado sujeito passivo do IPTU.
Com base nesse entendimento, o relator concluiu que a incorporadora, na condição de credora fiduciária, não tinha legitimidade para permanecer no polo passivo da execução fiscal.
O processo foi extinto em relação à empresa, com fundamento no artigo 485, inciso VI, do Código de Processo Civil. O Município de Goiânia também foi condenado ao pagamento das despesas processuais e de honorários advocatícios fixados em 20% sobre o valor atualizado da causa.
Precedente
No voto, o desembargador Ronnie Paes Sandre mencionou julgamento anterior da própria 8ª Câmara Cível em situação semelhante. Naquele caso, o colegiado também reconheceu a ilegitimidade do credor fiduciário para responder pelo IPTU antes da consolidação da propriedade, aplicando o Tema 1.158 do STJ e a Lei nº 9.514/1997.
Para os advogados Fernando Ribeiro e Darielle Gonsaga, o julgamento delimita a responsabilidade pelo IPTU nas operações em que imóveis são comercializados mediante alienação fiduciária. Segundo os profissionais, enquanto não houver a consolidação da propriedade e a imissão na posse pelo credor fiduciário, o tributo deve ser atribuído ao devedor fiduciante que exerce a posse direta do imóvel.
Agravo de instrumento nº 5680579-05.2026.8.09.0051
