Da Redação
A compra e venda de imóvel é um negócio jurídico complexo e que requer inúmeros cuidados e planejamento, inclusive, em relação aos encargos incidentes sobre o bem alienado, como o condomínio, alerta Fabio Cortezzi, advogado da área contratual e imobiliária da Saito Associados.
“Certas dívidas como as de condomínio acompanham o bem imóvel responsabilizando tanto o proprietário como o adquirente conforme o caso, sendo determinante para delimitação de tal responsabilidade o momento em que o adquirente, comprovadamente, entrou na posse do bem”, explica Cortezzi. O advogado destaca, no entanto, que “dependendo das circunstâncias, do momento em que houve a posse, as dívidas de condomínio podem recair sobre o vendedor ou sobre o futuro comprador”.
Uma recente decisão da Superior Tribunal de Justiça (STJ) confirmou o entendimento de que a responsabilidade pelo pagamento das despesas de condomínio é definida no momento em que o comprador toma posse do imóvel e o condomínio tem ciência de tal situação. Como a decisão do STJ foi proferida em julgamento de recurso repetitivo, irá orientar a atuação das demais instâncias do Judiciário em casos análogos.
A Segunda Seção do STJ estabeleceu que o que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de compra e venda, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão do promissário comprador na posse e pela ciência inequívoca do condomínio acerca da transação.
O colegiado destacou que, no caso de compromisso de compra e venda não levado a registro, dependendo das circunstâncias, a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador.
Entretanto, se ficar comprovado que o promissário comprador se imitiu na posse e que o condomínio teve ciência inequívoca da transação, deve ser afastada a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por despesas condominiais relativas ao período em que a posse foi exercida pelo promissário comprador.
“O Código Civil de 2002, em seu artigo 1.345, regulou de forma expressa que o adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios”, assinalou o ministro relator Luís Felipe Salomão.
De acordo com Salomão, “as despesas condominiais, compreendidas como obrigações propter rem, são de responsabilidade daquele que detém a qualidade de proprietário da unidade imobiliária, ou ainda do titular de um dos aspectos da propriedade, tais como a posse, o gozo ou a fruição, desde que esse tenha estabelecido relação jurídica direta com o condomínio
