Instrumento particular de arrendamento rural e o direito de preferência

*Leonardo Sobral Moreira

O contrato firmado entre particulares que possui natureza jurídica de arrendamento rural está conceituado pelo Decreto federal n° 59.666/66, o qual dispõe ser um contrato agrário pelo qual um particular se obriga a ceder a outro, o uso da totalidade ou parte do imóvel rural, com o objetivo de exercer atividade de exploração agropecuária, industrial, extrativa ou mista, mediante retribuição ou aluguel, desenvolvendo assim, a atividade agrícola do país, além de incentivar o desenvolvimento socioeconômico da região onde se encontra o imóvel.

Assim, a função social da propriedade rural deve ser observada, de modo que o contrato de arrendamento possibilita que o particular vocacionado à exploração de imóvel rural se valha dele, mesmo sem ter a propriedade, pagando ao titular uma retribuição pela cessão do direito de uso e fruição do bem.

Neste contexto, o Estatuto da Terra disciplina especificamente que o arrendatário do imóvel tem direito de preferência para aquisição do imóvel arrendado, bem como que, em relação à posse temporária da terra, o proprietário deve, no prazo de 06 (seis) meses antes do vencimento do contrato, através de notificação extrajudicial, declarar sua intenção de retomar o imóvel.

A norma em comento é clara no sentido de que o direito de preferência do arrendatário em dar continuidade ao contrato, em igualdade de condições com outro possível interessado, cessa quando o proprietário arrendador veicular na notificação, a intenção de explorar o imóvel diretamente ou por intermédio de descendente. Em ambos os casos, é necessário a comunicação do arrendatário no prazo mínimo de 06 (seis) meses antecedentes ao término do prazo ajustado para a extinção do contrato, sob pena de renovação automática.

Sobre o tema, orienta-se a jurisprudência recente do Superior Tribunal de Justiça: 

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. EMBARGOS À EXECUÇÃO. CONTRATO DE PARCERIA RURAL. AUSÊNCIA DE NOTIFICAÇÃO PRÉVIA. ACÓRDÃO EM SINTONIA COM O ENTENDIMENTO FIRMADO NO STJ. EXIGIBILIDADE DO TÍTULO EXECUTIVO EXTRAJUDICIAL. MATÉRIA QUE DEMANDA REEXAME DE FATOS E PROVAS. SUMULA 7 DO STJ. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO. 1. Esta Corte possui entendimento no sentido de que: ‘O Estatuto da Terra prevê a necessidade de notificação do arrendatário seis meses antes do término do prazo ajustado para a extinção do contrato de arrendamento rural, sob pena de renovação automática.’ REsp 1277085/AL, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 27/09/2016, DJe 07/10/2016). Incidência da Súmula 83 do STJ. (…) 3. Agravo interno não provido. (STJ, AgInt nos EDcl no AREsp 1786844/MT, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 16/08/2021, DJe 24/08/2021).

Deste modo, diante de proposta mais vantajosa e oportunizado o direito de preferência ao arrendatário, por meio de notificação extrajudicial encaminhada no prazo mínimo de 06 (seis) meses anteriores ao término do prazo ajustado, é inviável a declaração do direito à prorrogação do contrato nos exatos termos contratados inicialmente.

Ou seja, o proprietário do imóvel rural deve notificar o arrendatário da intenção de venda/melhor oferta para que este possa exercer seu direito de preferência, a contar da data em que o proprietário lhe notificou. Caso o arrendatário não seja notificado a respeito da alienação/melhor oferta de arrendamento, a lei garante que ele pode fazer um depósito no valor da propriedade e haver para si o imóvel arrendado ou pedir pela renovação contratual, se for o caso.

Nesse sentido, com ênfase à proteção do arrendatário, presumivelmente, a parte mais vulnerável da relação, há a fixação de prazo mínimo de duração, a preferência à renovação do arrendamento ou à aquisição do imóvel arrendado em condições iguais às ofertadas a estranhos, a garantia à percepção de indenização por benfeitorias, dentre outras. Entretanto, o fato de o imóvel ser dado em arrendamento, contudo, não impede que o arrendante o reclame de volta em razão do simples término do contrato.

Cumpre observar também que, a notificação encaminhada pelo arrendador não pode limitar-se a informar a falta de interesse em dar sequência à relação contratual relativa ao arrendamento rural, devendo indicar os motivos que ensejam a tomada de decisão.

Há de se pontuar ainda que, na data em que o arrendatário for compelido a promover a desocupação, não pode haver nenhum plantio no terreno, em observância ao Estatuto da Terra, segundo o qual os prazos de arrendamento terminarão somente depois de ultimada a colheita, que dispõe:

Art. 95. Quanto ao arrendamento rural, observar-se-ão os seguintes princípios:

I – os prazos de arrendamento terminarão sempre depois de ultimada a colheita, inclusive a de plantas forrageiras temporárias cultiváveis. No caso de retardamento da colheita por motivo de força maior, considerar-se-ão esses prazos prorrogados nas mesmas condições, até sua ultimação;

É de se ressaltar também que, a retomada do terreno em contrariedade às normas previstas no Estatuto da Terra reflete a prática de ato ilícito gerador de dano passível de reparação, nos termos do Código Civil, uma vez que os contratantes são obrigados a guardar na conclusão do contrato, como em sua execução, os deveres de conduta, que veda qualquer comportamento contraditório.

Portanto, se o arrendatário for retirado do imóvel onde reside com sua família de forma repentina e antes do prazo estipulado, não podendo sequer efetuar a colheita do plantio, fará jus ao recebimento de indenização por danos morais.

*Leonardo Sobral Moreira é advogado, atuante na área de Direito Civil, Processual Civil e Empresarial no escritório Denerson Rosa Sociedade de Advogados. Associado ao Instituto de Estudos Avançados em Direito e membro do Núcleo de Direito Processual Civil. Pós-graduando em Direito Agrário e Agronegócio na Faculdade Araguaia – GO. Membro da Comissão de Direito Agrário da OAB/GO. E-mail para contato: [email protected]. Leonardo está no Instagram como @_leonardosobral.  

Bibliografia 

COELHO, José Fernando Lutz. Contratos agrários: uma visão neo-agrarista, Curitiba: Juruá, 2006;

OPTIZ, Silvia C. B.; OPTIZ, Oswaldo. Curso completo de direito agrário. 8. ed. São Paulo: Saraiva, 2014;

RAMOS, Helena Maria Bezerra. Contrato de arrendamento rural: teoria e prática. 2. ed. Curitiba: Juruá, 2013;

RIZZARDO, Arnaldo. Contratos. 7. ed. Rio de Janeiro: Forense, 2008.