O mercado imobiliário ainda movimenta uma grande quantidade de dinheiro no mercado, apesar da recente crise ter afetado o volume das transações. Àqueles que estão pensando em comprar ou vender um imóvel, é necessário ter atenção a alguns aspectos que dizem respeito à regularidade ambiental do imóvel objeto do negócio.
Certamente que a questão ambiental é comumente mais relevante quando o imóvel for rural, mas os alertas valem também para imóveis urbanos. De todo modo, tanto comprador quanto vendedor devem estar cientes dos riscos e consequências jurídicas da comercialização de imóveis ambientalmente degradados, a fim de se resguardar da melhor forma possível.
A Constituição Federal impõe ao Poder Público e a toda coletividade o dever de cuidar do meio ambiente. Isso significa que todos os cidadãos (inclusive eu e você, leitor) estão obrigados a contribuir não só com a preservação, mas também com a restauração do meio ambiente eventualmente degradado. De olho nisso, entre outras medidas, o legislador estipulou que a obrigação de reparar os danos ambientais é, como dizemos em direito, de natureza propter rem. Esse conceito quer dizer que a obrigação acompanha a titularidade do imóvel, ou seja, aquele que adquire um imóvel degradado, adquire também a obrigação de reparar o dano.
É aí que está a origem de alguns problemas, especialmente porque raramente o cidadão tem consciência de que está adquirindo, além do imóvel, o seu “passivo ambiental”. É muito comum ouvirmos das pessoas, após a constatação da irregularidade ambiental pelo órgão fiscalizador, que o imóvel já estava daquele jeito quando comprou, e que não havia sido ele quem teria causado a degradação. O argumento, no entanto, não prospera.
Por isso, é interessante que o comprador avalie a existência desse “passivo ambiental” antes de fechar o negócio. Ainda que o passivo ambiental exista, o negócio pode continuar interessante ao comprador, que em razão disso poderá negociar um desconto com o vendedor a fim de compensar os investimentos que terão de ser feitos para regularizar a situação. O importante é que tudo seja feito de forma transparente e que o comprador saiba dos riscos e consequências do negócio.
Se, no entanto, esse cuidado não tenha sido tomado e o comprador venha a sofrer prejuízos financeiros decorrentes da degradação ambiental da qual não foi responsável, caberá ação de regresso em face do antigo proprietário e causador do dano para fins de obter o ressarcimento desses prejuízos.
Esse é, aliás, o motivo pelo qual o próprio vendedor é diretamente interessado na negociação transparente, sendo importante que coloque em mesa o “passivo ambiental” do imóvel, estipulando em contrato cláusula em que o comprador reconhece a existência desse passivo e renuncia a qualquer direito de regresso em face do vendedor – nesse caso, este último ficará resguardado de eventuais ações ressarcitórias do primeiro.
Por fim, outro ponto que merece atenção é quanto à imposição de multas ambientais ao atual proprietário pela degradação causada pelo antigo proprietário. Muitas infrações ambientais são definidas por uma conduta positiva (um fazer), de modo que a simples manutenção de uma situação anterior não deverá ensejar ao novo proprietário a imposição de multa. Nesses casos, o argumento do atual proprietário de que não foi ele quem causou a degradação é válida. Mas, ressalte-se, a obrigação de reparar permanece.
A título de exemplo, se o anterior proprietário houver suprimido parte da reserva legal do imóvel negociado, não pode o atual proprietário responder pela supressão em si, mas apenas e tão somente, quando for o caso, pela omissão em não reparar o dano.
Para evitar qualquer tipo de surpresa, é necessário que comprador e vendedor sejam assessorados por profissionais habilitados a fim de levantar toda a situação ambiental do imóvel e também redigir o imprescindível contrato, de modo que ambas as partes saiam resguardadas ao máximo do negócio.
*Eurípedes José de Souza Júnior, advogado e sócio do Gonçalves, Macedo, Paiva & Rassi – GMPR Advogados, e Secretário-Adjunto da Comissão de Direito Ambiental da OAB.
