Giovanna de Brito Sant’Anna Magalhães*
Em 19 de outubro, o STF concluiu o julgamento do Tema 1.348 e afirmou que a imunidade do ITBI na integralização de capital é “incondicionada e, portanto, indiferente a atividade preponderantemente imobiliária”, ressalvadas simulação e fraude à lei. Para holdings patrimoniais, a notícia parece encerrar uma disputa de décadas. Não encerra. Apenas muda de endereço.
Na mesma decisão, o Tribunal registrou que a imunidade continua limitada ao valor do capital social integralizado, nos termos do Tema 796. É por essa porta que os municípios tendem a passar agora. O roteiro já é conhecido. O sócio confere o imóvel pelo valor de sua declaração de bens, como autoriza o art. 23 da Lei 9.249/1995. A prefeitura avalia o bem a mercado e cobra o imposto sobre a diferença, que passa a chamar de “excedente”. Antes se negava a imunidade por causa de quem recebia o imóvel. Agora se tentará reduzi-la por causa de quanto ele vale.
Imagine-se um imóvel comprado há vinte anos, que consta da declaração do sócio por R$ 400 mil e é conferido por esse valor ao capital de uma holding familiar. A prefeitura o avalia em R$ 2 milhões e lança ITBI sobre R$ 1,6 milhão. Nada foi destinado a reserva, nenhum terceiro ingressou na sociedade, nenhuma quota mudou de mãos. Ainda assim, quatro quintos do imóvel passam a ser tratados como transmissão tributável.
A pergunta relevante deixou de ser se há imunidade. Passou a ser quem define a sua medida. A leitura conjunta dos Temas 796 e 1.348 do STF e do Tema 1.113 do STJ permite uma resposta mais precisa do que a oferecida até aqui por contribuintes e fiscos.
No caso que originou o Tema 796 (RE 796.376), o valor atribuído aos imóveis superava o capital subscrito, e a diferença foi destinada à reserva de capital. O voto condutor, do ministro Alexandre de Moraes, foi explícito quanto ao alvo: não se admitia que, a pretexto de criar uma reserva de capital, se imunizasse o valor excedente às quotas subscritas. O excedente, ali, era uma grandeza societária, escrita no próprio ato: a fronteira entre o que virou capital e o que virou reserva. A tese fala em capital social a ser integralizado, grandeza que se lê no contrato social, não em laudo.
A tese, porém, passou a ser lida como licença para comparar o capital com qualquer avaliação externa do imóvel, e o próprio STF oscila. Em 2024, decisão monocrática no ARE 1.485.056/GO manteve acórdão do TJGO que afastava o ITBI sobre a diferença. Em 2025, a 1ª Turma afirmou que a tese não depende da formação de reserva (RE 1.501.001 AgR). Em outros casos, apoiou-se na Súmula 279, que veda o reexame de fatos (RE 1.487.168 AgR). Não há pronunciamento do Plenário, em repercussão geral, sobre essa hipótese específica.
É nesse ponto que o Tema 1.348 importa para além do seu objeto. O voto vencedor afirmou que a imunidade da integralização é incondicionada. Por isso, deu por não recepcionados, nessa parte, os arts. 36 e 37 do CTN. Se nem a lei complementar pode acrescentar condição que a Constituição não previu, muito menos o ato de avaliação de uma prefeitura. O município não pode obter por laudo o que o Supremo acaba de lhe negar por interpretação. Exigir ITBI sobre a distância entre o valor de conferência e o valor de mercado é impor exatamente isso: a condição de integralizar a valor de mercado.
E a condição não é neutra. Pelo art. 23, § 2º, da Lei 9.249/1995, quem integraliza acima do valor declarado paga imposto de renda sobre o ganho de capital. A leitura municipal coloca o contribuinte diante de uma escolha que a Constituição não fez: antecipar o IR federal ou pagar ITBI sobre a mesma valorização latente. Uma imunidade que só se obtém por inteiro mediante o pagamento de outro tributo já não é incondicionada.
O direito societário reforça o raciocínio. A Lei das S.A. proíbe incorporar bens por valor acima do atribuído pelo subscritor (art. 8º, § 4º), mas não fixa piso de mercado. Nas limitadas, o Código Civil torna os sócios solidariamente responsáveis pela exata estimação dos bens conferidos (art. 1.055, § 1º), cuidado que protege credores contra a superavaliação. Integralizar abaixo do mercado é lícito. Gera, quando muito, uma reserva oculta que permanece na própria sociedade, refletida nas quotas dos mesmos sócios. Nenhuma parcela do imóvel deixa de ser incorporada em realização de capital. O imóvel inteiro entrou no capital, apenas por valor conservador.
Isso não desarma o município. Apenas devolve cada instrumento ao seu lugar. O Tema 1.113 fixou três pontos: a base de cálculo do ITBI é o valor de mercado, o valor declarado se presume verdadeiro e só processo administrativo regular pode afastá-lo. A LC 227/2026 levou ao art. 38 do CTN o conceito de valor venal como valor de mercado. Também disciplinou a estimativa municipal, com divulgação de critérios e direito a avaliação contraditória. Nenhum desses textos trata de imunidade. São regras para medir a transmissão tributável, não para descobrir se ela existe.
Havendo excedente societário real, como reserva ou ágio, o município pode medi-lo segundo essas regras. O que não pode é usar a avaliação para fabricar o fato tributável, invertendo a ordem lógica. Primeiro se identifica, no ato societário, o que não foi destinado ao capital. Só depois se pergunta quanto isso vale.
Há ainda um problema de pressuposto. O art. 148 do CTN só autoriza o arbitramento quando as declarações do contribuinte forem omissas ou não mereçam fé. Um valor de integralização que a própria lei federal autoriza não é declaração inidônea: é escolha lícita, com consequência fiscal definida no imposto de renda. Desqualificá-lo apenas por ser inferior ao mercado é tratar como suspeito aquilo que o legislador quis permitir.
Seria injusto ignorar a preocupação municipal. A cessão de quotas não é fato gerador do ITBI, e a holding pode servir de veículo para transferir imóveis a terceiros sem o imposto. O risco é real. Mas a cobrança sobre a diferença de valor não o enfrenta. Ela atinge da mesma forma a holding familiar que nunca venderá uma quota e a estrutura montada para revenda imediata. Um critério que não distingue o planejamento legítimo do abusivo não é instrumento de fiscalização, é presunção generalizada.
A ressalva de simulação e fraude incorporada ao Tema 1.348 completa o desenho. O STF indicou como o município combate o abuso: demonstrando-o, à luz das particularidades do caso e com adequada instrução probatória. É o mesmo padrão do Tema 1.113 e do art. 149, VII, do CTN. Uma integralização pelo valor histórico seguida da venda das quotas a terceiro pelo preço de mercado pode revelar uma compra e venda disfarçada. Mas isso se prova. Não se presume da distância entre o valor declarado e uma planilha de mercado.
Lidos em conjunto, os três precedentes desenham uma divisão mais nítida do que cada um sugere isoladamente. A existência da imunidade decorre da Constituição e não admite condições extras (Tema 1.348). Sua extensão se lê no ato societário, na fronteira entre capital e não capital (Tema 796, em sua formulação original). A avaliação do imóvel serve para medir o que é tributável, sob presunção favorável ao declarado e em processo regular (Tema 1.113), nunca para redesenhar o que a Constituição imunizou.
O STF fechou a porta da atividade preponderante. Se deixar aberta a do valor, terá apenas trocado o critério da restrição. A segurança prometida às operações societárias continuará dependendo do laudo de cada prefeitura. Com o acórdão do Tema 1.348 ainda por publicar, há tempo para o Tribunal dizer o que a sua própria lógica já indica: imunidade não se mede com laudo.
