Uma família que ocupa um imóvel localizado no Setor Parque das Flores, em Goiânia, desde 1998 conseguiu o reconhecimento da propriedade por usucapião, mesmo sem ter quitado o contrato de compra e venda do bem. A decisão é da 7ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça de Goiás (TJGO) que reformou, por unanimidade, a sentença que havia negado o pedido e determinado a desocupação do bem, além do pagamento de uma taxa mensal pelo período de utilização.
O julgamento, relatado pelo desembargador Sebastião Luiz Fleury, reconheceu que a posse inicialmente vinculada a um contrato pode se transformar, ao longo do tempo, em posse com intenção de dono (animus domini). Para o magistrado, a permanência da família no imóvel, a utilização como moradia, o pagamento de tributos e a prolongada inércia da empresa proprietária preencheram os requisitos da usucapião extraordinária.
Os autores foram representados pelo advogado Filipe Vicente da Silva Batista, do escritório Felipe Vicente Advogados Associados, que sustentou na apelação a possibilidade de alteração da natureza da posse, instituto conhecido como interversio possessionis.
Sentença determinava desocupação e pagamento de taxa mensal
O imóvel foi adquirido por meio de compromisso de compra e venda firmado em novembro de 1998. Entretanto, o contrato não foi integralmente quitado, e a última parcela venceu em 2003.
Em primeira instância, o juiz Leonardo Naciff Bezerra, da 27ª Vara Cível de Goiânia, julgou improcedente o pedido de usucapião por entender que a posse decorrente do contrato inadimplido não demonstrava a intenção de dono necessária à aquisição da propriedade.
Posteriormente, ao acolher embargos de declaração apresentados pela empresa proprietária, o magistrado também julgou procedentes os pedidos formulados em reconvenção. Com isso, declarou rescindido o compromisso de compra e venda, determinou a reintegração da empresa na posse do imóvel e condenou os ocupantes ao pagamento de taxa de fruição de 0,5% ao mês sobre o valor atualizado do contrato, desde a mora até a efetiva desocupação.
A família, então, recorreu ao TJGO. Na apelação, o advogado Filipe Vicente argumentou que a origem contratual da ocupação não impede, por si só, o reconhecimento da usucapião.
A defesa destacou que os moradores permaneceram no local por décadas, utilizando o imóvel como residência familiar, arcando com tributos e encargos e exercendo poderes próprios de proprietários, sem oposição judicial efetiva da empresa.
Também sustentou que a prolongada inércia da vendedora teria permitido a transformação da posse inicialmente contratual em posse autônoma, apta à aquisição da propriedade.
Notificação extrajudicial não interrompeu prazo
Um dos pontos examinados pelo TJGO foi a notificação extrajudicial encaminhada pela empresa em 2006, em razão do inadimplemento contratual.
Para o relator, a comunicação isolada, sem a adoção de medida judicial concreta para recuperar o imóvel, não foi suficiente para interromper a posse necessária à usucapião.
O desembargador considerou que o prazo para a aquisição da propriedade deveria ser contado a partir de 2003, quando venceu a última prestação contratual não quitada.
Segundo o acórdão, o prazo de dez anos previsto no artigo 1.238, parágrafo único, do Código Civil foi completado em 2013, diante da utilização do imóvel como moradia habitual.
Naquele mesmo ano, conforme o entendimento adotado pelo colegiado, também se consumou a prescrição da pretensão da empresa de cobrar judicialmente o saldo devedor ou buscar a resolução contratual, considerada a regra decenal do artigo 205 do Código Civil.
O tribunal destacou que a família construiu sua residência no lote e assumiu continuamente o pagamento do Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU), circunstâncias consideradas demonstrativas do exercício da posse com intenção de dono.
Posse pode mudar de natureza ao longo do tempo
Ao analisar o recurso, Sebastião Luiz Fleury aplicou o entendimento de que a posse não conserva necessariamente, de maneira permanente, a natureza jurídica existente no momento de sua aquisição.
Embora o artigo 1.203 do Código Civil estabeleça a presunção de manutenção do caráter original da posse, o relator explicou que essa presunção pode ser afastada quando demonstrada alteração efetiva das circunstâncias.
No caso, a ausência prolongada de medidas judiciais por parte da vendedora, associada à permanência dos moradores e ao exercício de atos próprios de proprietários, permitiu o reconhecimento da chamada interversio possessionis.
O desembargador fundamentou o voto em precedentes do Superior Tribunal de Justiça (STJ), incluindo julgamento da Quarta Turma, relatado pelo ministro Raul Araújo, em março de 2026, sobre a possibilidade de transformação da posse decorrente de compromisso de compra e venda inadimplido.
Também foram considerados precedentes do próprio TJGO sobre a aquisição de imóveis por usucapião quando comprovados o exercício contínuo da posse, a destinação para moradia e a inércia prolongada do titular do domínio.
Empresa perde pedidos de reintegração e cobrança
A empresa proprietária havia defendido, nas contrarrazões, que a ausência de quitação e de demonstração inequívoca da mudança da natureza da posse impediam o reconhecimento da usucapião. Também pediu a manutenção da sentença.
O colegiado, entretanto, concluiu que os requisitos legais estavam preenchidos desde 2013, antes mesmo do ajuizamento da ação, em 2023.
Com isso, a 7ª Câmara Cível declarou a aquisição da propriedade pelos moradores e julgou improcedentes todos os pedidos formulados pela empresa em reconvenção, incluindo a rescisão contratual, a reintegração de posse e a cobrança da taxa de fruição.
O acórdão também foi reconhecido como título hábil para o registro da propriedade no cartório imobiliário competente.
A empresa foi condenada ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, fixados em 15% sobre o valor atualizado da causa, abrangendo a ação principal e a reconvenção, com a exigibilidade suspensa em razão da gratuidade de justiça anteriormente concedida à pessoa jurídica.
Processo: 5857713-24.2023.8.09.0051
